EKONOMİ

KONUT BALONU SÖNÜYOR MU?

Yayınlanma:

3 yıl önce

11/07/2022

Yazan:

Merkez bankalarının ekonomiyi soğutma çabalarının ardından konut fiyatlarının artış hızı da küresel çapta gerilemeye başladı. Bu gelişmeler Türkiye’deki konut piyasasını nasıl etkileyecek? Sozcu.com.tr araştırdı…
Parasal genişleme ortamında düşük faizli konut kredileri nedeniyle şişen küresel gayrimenkul piyasası, merkez bankalarının yüksek enflasyon karşısında para musluğunu kısmaya başlaması ile soğumaya başladı.

Kredi maliyetlerinin artması ve aşırı yüksek fiyatların talep düşüklüğü yaratması gibi nedenler fiyat artış hızının düşmesinde etkili olurken bunun Türkiye’ye yansıyıp yansımayacağı da merak konusu. Uzmanlar BDDK’nın son aldığı önlemlerle birlikte Türkiye’de de ucuz ve bol kredi vaktinin dolacağı görüşünde.

Uzmanlara göre diğer tüm varlıklara göre konut fiyatlarında da artışlar sürecek ancak reel fiyat bazında piyasa bir miktar dengelenebilir. Ancak konut fiyatlarındaki artış hızı bir miktar dengelense de özellikle alım gücü noktasında zorlanan vatandaşın kredi kullanmadan konut alması çok zor olacağı için soğuyan piyasanın konut edinimi konusunda önemli bir katkısı olmayacağı düşünülüyor.

KÜRESEL KONUT PİYASASINDA NELER OLUYOR?
ABD Merkez Bankası (Fed) başta olmak üzere başlıca merkez bankalarının birkaç yıldır sürdürdüğü düşük faiz politikası sayesinde ve pandemi dönemindeki parasal genişleme ile birlikte kredi maliyetleri düşmüştü. Böylece konut pek çok insan için mantıklı bir yatırım aracı haline dönüştü. Bunun neticesinde de konut fiyatları çok hızlı bir şekilde artmaya başladı.

Ancak küresel ekonominin şiddetli enflasyon, borsa kargaşası ve jeopolitik risklerle boğuştuğu ortamda konut piyasasındaki yükselişin de durulmaya başladığı görüldü. Dünyanın dört bir yanındaki merkez bankaları hızla faiz oranlarını yükseltirken, yükselen borçlanma maliyetleri zaten fiyat düzeyinin aşırı yüksek olduğu piyasada pek çok insanın konut alma hayallerini suya düşürdü.

Bununla birlikte talebin azalması da pek çok ülkede fiyat artış hızını yavaşlattı. Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi Freddie Mac’in açıkladığı verilere göre, ABD’de 30 yıllık sabit faizli bir kredi için ortalama faiz oranı, kriz dönemi olarak bilinen 2008 Kasım’daki seviye olan yüzde 5,78’e yükseldi. Bu oran yılın başında yüzde 3,2, bir yıl önce ise yüzde 2,93 seviyelerinde gerçekleşmişti.

KREDİLİ SATIŞLAR DÜŞÜYOR, İNDİRİMLER ARTIYOR
Faiz oranlarındaki bu yükseliş ise konut talebini aşağı çekti. ABD Mortgage Bankacılar Birliği’ne göre 10 Haziran’da sona eren haftada ipotekli satın alma başvuruları bir önceki yıla göre yüzde 16 düştü. Ayrıca ABD’de konut piyasasının önemli göstergelerinden kabul edilen inşaat izinlerinde de bir önceki ayla karşılaştırıldığında yüzde 7’lik bir düşüş kaydedildi.

Dijital emlak sitesi Redfin verilerine göre ABD’de martta fiyatı düşen evlerin toplama oranı yüzde 11 olurken bu oran haziranda daha da artarak yüzde 14 olarak gerçekleşti. Bu da konut piyasasının soğumaya başladığının kanıtlarından biri oldu.

TAHMİNLER: ARTIŞ HIZI YAVAŞLAYACAK
Bununla birlikte uzmanların tahminleri de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşlayacağı yönünde. Freddie Mac tahminlerine göre, 2021’de yaklaşık yüzde 18 artan ABD ev fiyatlarının 2022’de yüzde 10, 2023’te ise yüzde 5 artacağı, yani artış hızının yavaşlayacağı öngörülüyor.

Öte yandan parasal sıkılaşmayı hızlandıran İngiltere’de de konut fiyatlarındaki artış hızının yavaşladığı görüldü. Ülke genelinde konut fiyatları haziranda önceki aya göre yüzde 0,3 artarken, fiyat artış oranının bir önceki ayda kaydedilen yüzde 0,9’dan sert gerilediği görüldü.

Bloomberg Economics araştırmasına göre, İsveç, Yeni Zelanda, Çek Cumhuriyeti, Avustralya, Portekiz ve Almanya’da da konut piyasasının yavaşladığı belirtildi.

TÜRKİYE’YE NASIL YANSIYACAK?
Peki bu fiyat artış hızındaki yavaşlama Türkiye’ye nasıl yansıyacak? Uzmanlar hem kredi maliyetlerinin artması hem de konut alım gücünün azalması nedeniyle talepte yaşanan gerilemenin konut fiyat artışını dengeye getireceği görüşünde.

Merkez Bankası verilerine göre, 2022 Nisan ayında bir önceki aya göre yüzde 10,2 oranında artan konut fiyatları, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 127 artmıştı.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi’nin (BETAM) verilerine göre, mayısta Türkiye genelinde yıllık ortalama satılık konut ilan fiyatı yüzde 153,9 arttı. Fiyatlar aynı dönemde İstanbul’da yüzde 183,6, Ankara’da yüzde 133,8 ve İzmir’de yüzde 136,2 arttı.

Türkiye’de şu ana kadar yayınlanan verilerde konut fiyat artış hızında gerileme görülmese de uzmanlar kredi faizlerinin mayıs ve haziran ayından itibaren alınan önlemlerle yükselmeye başlayacak olmasından dolayı artışların normale dönebileceği görüşünde.

BANKALAR KREDİ MUSLUKLARINI KISIYOR
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haziran sonunda konut kredilerine ilişkin yeni karar almıştı. Karara göre, 1. ve 2. el konutlar için konut kredilerinde kredi değer oranı farklılaştı. Değeri 10 milyon TL üzeri olan konutlar için kredi imkanı olmayacak. 2 ile 5 milyon TL arası konutlarda ise yüzde 70 kredi kullanılacak.

Ayrıca Reuters’ın bazı bankacılık kaynaklarından edindiği bilgiye göre, bazı kamu bankaları ikinci el konut kredisi kullanımı üst limitini 150 bin TL’ye kadar düşürdü. Bu hafta içi yayımlanan habere göre, kamu bankalarında şube bazlı kredi miktarı ve kredi sayısı uygulaması ile kredi kullandırmayı azaltıcı önlemler alınmaya başlandı.

Konu hakkında bilgi sahibi üst düzey bir bankacı, “Bazı kamu bankaları konut kredilerinde üst limiti 150 bin TL’ye indirdi. Bazıları ise maksimum 500 bin TL konut kredisi kullandırıyor” dedi.

Ayrıca ödeme güçlüğü, konut fiyatlarının aşırı şişmesi ve bunun yarattığı talep baskısı nedeniyle fiyat artışlarının bir miktar soğumaya başlaması bekleniyor.

‘YÜKSEK ARTIŞ HIZI BİR MİKTAR KIRILIR’
Konuyu Sozcu.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak” değerlendirmesinde bulundu.

Küresel taraftaki gelişmelere ilişkin, konut fiyat artışlarıyla ilgili Türkiye’de duyulan korkuları diğer ülkelerin de yaşadığını ve buna dair düzenlemeler yaptığını belirten Erdoğdu, “30 yıllık konut kredisi faizlerinde ciddi bir gerileme olmuştu. Ancak son dönemde bu faizler tekrardan 2,5 puanlardan 5,70’lere çıktı. Bu da aslında Amerika’nın alışık olduğu oranlar. Fed’in faiz artırmasıyla bu daha da yukarıya gidecek. Bir dönem Türkiye’de olduğu gibi konut kredisi faiz oranları ucuz kalmıştı” değerlendirmesinde bulundu.

Türkiye’de de neredeyse 15 günde bir konut piyasasını ilgilendiren düzenlemeler yapılmaya başlandığını hatırlatan Erdoğdu, “Kiralara tavan sınırı, BDDK’nın konut kredilerinde yapmış olduğu düzenlemeler derken, aldığımız geri bildirimlere göre kredi kampanyalarının bitmek üzere olduğuna dair sinyaller alıyoruz” dedi.

Kredilerde daha düşük miktarların onaylandığına yönelik durumlar aldıklarını belirten Erdoğdu, “Bu sinyaller konut kredilerinde kampanya koşullarının bittiğini ve özel bankalar tarafından uygulanan yüzde 2,10-2,15’ten başlayan, 2,40’a kadar giden faiz oranlarının uygulanacağını gösteriyor” diye konuştu.

‘NOMİNAL FİYAT ARTIŞLARI SÜRECEK’
Ödeme güçlüğünün yaratacağı talep baskısının da fiyat artış hızını etkileyeceğini belirten Erdoğdu, “Konut piyasasında ağustos ayından sonra kredili satışların da normal satışların da normal seyirlerine doğru yavaş yavaş gideceğini düşünüyorum” dedi. Erdoğdu son olarak şunları ekledi:

“Gayrimenkul fiyatları nominal olarak bütün varlıklara paralel bir şekilde artmaya devam edecek. Ancak reel artıştaki yüksek oranlar bir miktar kırılacak. Sonsuza kadar reel olarak muazzam bir artış sürdürülebilir değil. Nominal artışın devam edeceğini ve reel artışın normal seyrine gelerek yavaşlayacağını öngörebiliriz.”

Görüntülenme: 2743

İlgili Etiketler:

Birsay KURUÇ : Enflasyon neymiş Almanya’ya soracaksın!

Resesyonun ilk dalga sinyali denizden geldi

Okumaya devam et

BANKA HABERLERİ

2025: REEL SEKTÖRÜN TARİHİ ÇÖKÜŞÜ

Zincirleme Konkordatolar, Fabrika Kapanışları, İflaslar… 2025’in kalan aylarında Reel Sektör küllerinden doğabilcek mi, Ekonomide “Deprem Yılı” mı olacak…

Yayınlanma:

2 saat önce

10/07/2025

Yazan:

Erol Taşdelen

Ekonomi ayakta ama reel sektör yıkım yaşıyor!

2025 yılı, Türkiye’de reel sektörün “tarihi çöküş” yılı olarak kayıtlara geçmeye aday. Makro göstergeler büyümeye işaret etse de, mikro düzeyde reel sektör firmaları iflasın eşiğinde. Kredi takip tutarları rekor seviyelere ulaşırken, icra daireleri dosya yığını altında eziliyor. Ekonomik sistem içinde birer “yaşayan ölü” haline gelen zombi şirketler çoğalıyor. Konkordato ilan eden büyük firmaların listesi her geçen gün uzuyor. İşte çöküşün ayak sesleri:

1. Kredi Takip Tutarları Rekor Kırıyor

BDDK verilerine göre, 2025 Haziran ayı itibarıyla bankacılık sektöründe takibe düşen kredilerin toplamı 425 milyar TL’ye ulaştı. Bu rakam son 5 yılın en yüksek seviyesi. Özellikle KOBİ ve ticari kredilerde tahsil edilemeyen borç 177 milyar TL’ye ulaştı. Bu rakamların içinde Varlık yönetim şirketlerine devredilen milyarlarca liralık takip dosyaları yok üstelik. Bu durum, şirketlerin nakit döngüsünde ciddi tıkanıklık yaşandığını ortaya koyuyor. Zombi krediler ( ön ve yakın izlemede olan, yapılandırılan ) toplan kredi hazminin %15’i seviyesine ulaşmış durumda. Bankalardaki kredi kanallarının kamu eli ile kapatılması bredi döngüsü sürecinde yıkıma neden oluyor.

2. İcra Daireleri Dosya Patlaması Yaşıyor

Adalet Bakanlığı verilerine göre, 2025 yılının ilk 6 ayında icra dairelerdeki toplam ivra dosyası 26 milyon adete yaklaştı. Bu rakam, pandemi yılı olan 2020’nin bile üzerinde. En çok icra takibi yapılan alanlar: banka borçları, çek-senet ödemeleri ve kira alacakları. Özellikle ticari işletmelerin birbirine açtığı icra takipleri dikkat çekiyor.

3. Zombi Şirketler Çoğaldı

Zombi şirket; faaliyetlerinden elde ettiği gelirle yalnızca borcunun faizini ödeyebilen, ana parayı ise çeviremeyen firmalar için kullanılan bir kavram. TCMB ve sektörel raporlara göre, Türkiye’deki büyük ölçekli firmaların %18’i zombi şirket kategorisine girmiş durumda. Bu oran, üretim gücü olan ancak finansal olarak tükenmiş şirketlerin sistemde adeta “yaşayan ölü” gibi varlık gösterdiğini anlatıyor.

4. Konkordato Başvuruları Artışta

2025’in ilk yarısında mahkemelere yapılan konkordato başvurularında büyük bir sıçrama yaşandı. 2023’te yıllık 1.500 civarında olan başvuru sayısı, 2025 ilk yarısında şimdiden 2.776 adet oldu. Özellikle tekstil, inşaat, gıda ve tarım sektörlerinde faaliyet gösteren büyük şirketler, peş peşe konkordato ilan etti. İSO500 listesinde yer alan bazı dev firmalar da, BİST’de yer alan veya halka arz için onay alıp sırada bekleyen firmalar da geçici mühlet almaya başladı.

5. Reel Sektörün Altı Boşalıyor, Ekonomi Üstte Duruyor

Makro veriler TÜİK büyümeyi işaret ederken, reel sektörün dipten dibe sürüklendiği açıkça görülüyor. Bu çelişki, ölçüm yöntemlerinin ve açıklanan verilerin güvenirliğini de tartışmaya açıyor. Üretim yapan, istihdam sağlayan reel sektörün çökmesi, sosyal ve ekonomik dengeleri tehdit eden ciddi bir krizi tetikleyebilir. Kriz İSO500’de yer alan firmalara sıçradı.

Sessiz Yıkım Sürüyor

Reel Sektördeki çöküşü görmek için Yeterince Erken Uyarı Sinyalleri var! Finans dengeyi sağlayamayan, nakit akışını ayarlayamayan firmanın ayakta durması mümkün değildir. 2025, bankaların kârlı; devletin güçlü; ama reel sektörün sessiz sedasız çöktüğü bir yıl olarak tarihe geçebilir. Her gün kapanan dükkanlar, konkordato ilan eden holdingler, batık çekler, ödenemeyen krediler bu “sessiz yıkımın” göstergeleri. Türkiye, yapısal reformlar yapılmadığı sürece bu krizden çıkamayabilir.

Yanan sadece ormanlarımız değil büyük emek ile oluşturuğumuz Sanayide de ciddi yangın var, bu yangını öyle üç kuruşluk KGF Kredisi ile söndürüp NEFES olsun diye geçiştirip söndüremeyiz, biline!

Çözüm: Talebi bastırarak enflasyonu düşürme hayalini bırakıp, Üretim Ekonomisini desteklemekte!

Erol TAŞDELEN – Ekonomist www.bankavitrini.com

Görüntülenme: 8687

Okumaya devam et

EKONOMİ

Bloomberg: Türkiye’de muhalefete soruşturma piyasaları tedirgin ediyor

Yayınlanma:

2 gün önce

08/07/2025

Yazan:

BankaVitrini

Bloomberg, yaşanan baskı ortamının Türkiye’yi riskli bir konuma çektiğine işaret etti.

Siyasi krizler ekonomide kötü gidişatlara neden olurken, halihazırda krizde olan ekonomisi için kronikleşme riski barındıran sorunlara neden oluyor.

Ekonomi gazeteciliğinin önde gelen kuruluşu merkezli Bloomberg, konuya ilişkin yayımladığı detaylı analizde, bu riske dikkat çekti.

Yaşanan gelişmelerin, Türkiye’deki hukuk devleti algısına zarar verdiğine işaret eden Bloomberg, yine siyasi istikrarın da riske girediğine dikkati çekti.

Siyasi baskının dozu arttı

“Türkiye’de muhalefet üzerindeki baskı parti lideri hakkındaki soruşturmayla artıyor” başlıklı haberinde Bloomberg, CHP Genel Başkanı Özgür Özel’e yönelik başlatılan soruşturma ve çok sayıda belediye başkanının gözaltına alınmasına işaret etti ve siyasi baskı dozunun artırıldığına vurgu yaptı.

Özellikle Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu’nun tutuklanmasının ardından başlayan sürece dair haberde operasyonların dalga dalga yayıldığının altı çizildi. Gazetecileriden öğrencilere, YouTuber’ları, karikatüristlere tutuklama ve gözaltı furyasının yayıldığına dikkat çekildi.

Bloomberg analizinde, CHP’ye göre yaşananlar, geçen yılki yerel seçimlerde elde edilen tarihi başarının geri alınması için başlatılan sistematik bir sindirme operasyonu.

Şu ifadelere yer verildi:

“Pek çok siyasetçi yolsuzlukla suçlanıyor, diğerleri ise cumhurbaşkanına, İslam’a ya da ulusal değerlere hakaretle itham ediliyor. Bu suçlamalar, hükümete yakın medya organları tarafından sıkça servis ediliyor”

Piyasalardaki ilk tepkilere yer verilen analiz haberde Türk Lirasının, hafta başında ABD Doları karşısında yüzde 0,2 değer kaybettiği bilgisi yer aldı.

Bu gelişmelerin Türkiye’de ekonomi yönetiminin, küresel yatırımcıların güvenini yeniden kazanmak ve ekonomiyi istikrara kavuşturmak istediği bir dönemde gerçekleşmesinin zamanlama açısından dikkat çekici olduğunu ifade edildi.

Bloomberg/10HABER

Görüntülenme: 2532

Okumaya devam et

EKONOMİ

Yerli Turist Nerede? Tatil Cennetleri Neden Boş Kaldı?

Yayınlanma:

3 gün önce

06/07/2025

Yazan:

Erol Taşdelen

2025 yılına güçlü bir başlangıç yapan Türk turizm sektörü, yaz aylarına yaklaşıldığında farklı bir tabloyla karşılaştı. Özellikle Haziran ayında, sahil bölgelerinin beklenenden daha düşük doluluk oranlarına sahip olması, sektör temsilcileri arasında ciddi bir sorgulama sürecini başlattı: Yerli turist nereye kayboldu?

Yerli Turist Tatil Davranışları Değişti

Pandemi sonrası toparlanma sürecini hızla tamamlayan Türkiye turizmi, yabancı turist açısından 2025’te rekor kırmaya hazırlanırken, yerli turistte belirgin bir geri çekilme gözlemlendi.

İşte bu tercihi etkileyen başlıca nedenler:

1. Yüksek Fiyatlar, Düşen Talep

Antalya, Bodrum, Çeşme gibi gözde bölgelerde şezlong kiraları 2.000–3.000 TL, tam günlük beach kullanımları 10.000 TL’ye kadar çıktı. Bu durum, asgari ücretle geçinen ya da orta gelir grubundaki vatandaş için “tatil” kavramını lüks haline getirdi.

2. Yunan Adalarına Yöneliş

Yerli turistin dikkat çeken yeni tercihi Yunan adaları oldu. Feribotla ulaşımın kolaylaşması, Schengen vizesi sürecinin hızlandırılması ve fiyatların Türkiye’ye kıyasla daha uygun olması; Kos, Midilli, Rodos gibi adaları cazip kıldı.

3. Sosyal Medya ve “Pahalı Türkiye” Algısı

Sosyal medyada yayılan “1 lahmacun 600 TL” türü paylaşımlar, tatilcilikte moral bozucu bir etki yarattı. Bu içerikler, yerli turistin Türkiye içinde tatile yönelmesini psikolojik olarak da engelledi.

4. Sınavlar ve Takvim Uyumsuzluğu

Haziran ayında üniversite sınavlarının yapılmış olması ve okulların henüz kapanmamış olması nedeniyle ailelerin büyük bölümü tatil planlarını Temmuz ayına erteledi. Bu da özellikle Haziran doluluk oranlarını düşürdü.

Rakamlarla Durumun Özeti

Ege ve Akdeniz kıyılarında Haziran doluluk oranı %50’nin altına geriledi.
Aynı dönemde Yunan adalarına yapılan seyahatlerde %40’tan fazla artış yaşandı.
Yerli turistin çoğu, daha uygun fiyatlı kamp, karavan ve günübirlik doğa aktivitelerini tercih etti.

Nereye Gitti Bu Tatilciler?

Yerli turistler Haziran ayında aşağıdaki destinasyonları tercih etti:

Kos, Midilli, Rodos
Kaz Dağları, Amasra, Gökçeada
Kamp ve karavan alanları (Bolu, Sapanca, Eğirdir gibi yerler)
Günübirlik doğa gezileri, yayla turizmi

Sektör Ne Yapmalı?

Fiyat politikaları gözden geçirilmeli. Yüksek sezon olsa da yerli turistin bütçesine hitap eden seçenekler artırılmalı.
Erken rezervasyon sistemleri yaygınlaştırılmalı.
Kültür ve doğa turizmine yatırım yapılmalı. Sahil dışındaki güzergâhlar tanıtılmalı.
Yerli turiste özel paketler (ulaşım+dahil her şey) oluşturulmalı.
Yeme-içme sektöründe şeffaflık ve denetim artırılmalı.

Türkiye 2025’te turizmde dünyada ilk 4’e oynarken, iç pazarda yerli turistin kaybı göz ardı edilmemeli. Yüksek fiyatlar, algı yönetimi eksikliği, planlama sorunları ve rekabet avantajı sunan komşu destinasyonlar, Haziran ayını “boş sahiller ayı” haline getirdi. Bu tablo, 2025 yaz sezonunun tamamı için bir uyarı niteliği taşıyor.

Erol TAŞDELEN – Ekonomist www.bankavitrini.com

Görüntülenme: 11895

Okumaya devam et