Connect with us

GÜNCEL

Yeni Dönemde İmar Rantı %90 Oranında Kamuya

Yayınlanma:

|

Yeni Dönemde İmar Rantı %90 Oranında Kamuya: Değer Artış Payı Düzenlemesi Mülk Sahiplerini Nasıl Etkileyecek?

22 Kasım 2025 tarihli yönetmelik ile Türkiye’de imar planı değişikliklerinden doğan değer artışlarının %90’ı artık kamuya aktarılacak. İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı (DAP) Uygulama Yönetmeliği, hem yerel yönetimler hem de gayrimenkul sektörü için yeni bir dönemin başlangıcı niteliğinde.

🏗 Düzenleme Ne Getiriyor?

Yeni düzenlemeye göre bir arsada:

  • Emsal artışı,

  • Konut → Ticaret,

  • Sanayi → Depolama,

  • Yükseklik / kat adedi artışı,

  • Plan notu revizyonuyla kullanım hakkının genişletilmesi

gibi değer artırıcı imar değişiklikleri yapılırsa ortaya çıkan değer artışının %90’ı kamu payı olarak alınacak.

Bu oran fiilen “imar rantının kamulaştırılması” anlamına geliyor.

💰 Rantın Adresi Değişiyor: Artık Kazancın Büyük Bölümü Devlette

Geçmişte bir imar değişikliği ile milyonlarca liralık değer artışı oluşurken bu rantın neredeyse tamamı:

  • Arsa sahibine

  • Projeyi üstlenen yatırımcıya

gidiyordu. Yeni sistemde ise:

Değer Artışı Kamu Payı (%90) Mülk Sahibine Kalan
10 milyon TL 9 milyon TL 1 milyon TL
50 milyon TL 45 milyon TL 5 milyon TL

Bu tablo sektördeki en büyük kırılmayı ifade ediyor:
👉 “Getirisi yüksek imar tadilatı dönemi” fiilen kapanıyor.

🏘 Neden Böyle Bir Düzenleme Yapıldı?

1) Kentsel dönüşüme sürdürülebilir kaynak yaratmak

Elde edilen gelirin %25’i doğrudan Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı’na gidiyor. Bakanlık bu kaynağı özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde kullanacak.

2) Belediyeler arası yetki karmaşasını bitirmek

Toplanan pay standart şekilde dağıtılıyor:

  • Büyükşehir Belediyesi: %25

  • İlçe Belediyesi: %25

  • Bakanlık dönüşüm fonu: %25

  • Kamu yatırım ve altyapı fonu: %25

3) Rant odaklı başvuru trafiğini azaltmak

Plan değişikliklerinin önemli bir kısmı “değer artışı elde etmek” için yapılıyordu. DAP’ın %90 olması → bu taleplerin büyük bölümünü otomatik süzecek.

4) Plansız kentleşmenin önüne geçmek

Amaç: şehri değil planı değiştirmek.

🧱 Mülk Sahipleri ve Yatırımcılar İçin Ne Anlama Geliyor?

🔸 1) Plan değişikliği artık çok pahalı bir işlem

Bir projede yapılacak imar artışı, yatırımcıya eskisi gibi avantaj sağlamayacak.
Değer artışının %90’ı kamuda kaldığı için imar tadilatı:

  • Konut projelerinde

  • AVM / ticaret alanlarında

  • Depolama – sanayi tesislerinde

  • Turizm yatırımlarında

fizibiliteyi zorlaştıran bir maliyet kalemi haline geliyor.

🔸 2) Arsa sahiplerinin “günlük zenginleşme” dönemi bitiyor

Emlak piyasasında çokça görülen:

“İmar artışı alırsam servetim ikiye katlanacak” yaklaşımı artık geçerliliğini büyük ölçüde yitiriyor.

🔸 3) Mevcut imarlı arsalar değer kazanabilir

Eksik yoğunluklu, hazır imarlı alanlar cazibe kazanacak çünkü yatırımcılar artık proje üzerinde plan tadilatına gitmeden geliştirme yapmayı tercih edecek.

🔸 4) Konut fiyatlarında yukarı yönlü baskı oluşabilir

Yatırımcılar artık imar artırarak maliyet avantajı elde edemeyeceği için:

  • Proje geliştirme maliyetleri artacak

  • Arsa tedarik süreci zorlaşacak

  • Kârlılık düşeceği için geliştirici sayısı azalacak

Bu durum orta vadede konut fiyatlarını yukarı çekebilir.

🛑 Kimler DAP Ödemeyecek? (İstisnalar)

  • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanlar

  • Kamu yatırımı yapılacak arsalar

  • Vakıf arazilerinin bazı türleri

  • Rezerv yapı alanları

Bu alanlarda imar değişikliği olsa bile değer artış payı alınmayacak.

📊 Sektörün Tepkisi: Kim Mutlu, Kim Rahatsız?

Belediyeler memnun:

Düzenli ve öngörülebilir bir gelir kaynağı oluşuyor.

Kentsel dönüşüm çevreleri memnun:

Kaynak sıkıntısı azalacak.

Geliştiriciler tedirgin:

Proje maliyetlerinin artması ve toplam rantın düşmesi sektörü daraltabilir.

Arsa sahipleri rahatsız:

“İmarla değer yaratma” alışkanlığı tarihe karışıyor.

🧭 Genel Değerlendirme: Rant-eksenli büyümeden planlı kentleşmeye geçiş

DAP düzenlemesi, Türkiye’de yıllardır tartışılan bir soruna müdahale ediyor:
imar rantının adil paylaşımı.

Bu yeni model ile:

  • Mülk sahipleri ve yatırımcıların kazancı azalacak

  • Kamu kaynakları artacak

  • Kentsel dönüşüme yeni finansman sağlanacak

  • Plan tadilatı trafiği azalacak

  • Uzun vadede daha planlı şehirleşme hedeflenecek

Ancak yönetmeliğin yatırım ortamı üzerindeki etkisi, özellikle özel sektörün proje geliştirme iştahını nasıl etkileyeceği, önümüzdeki dönemde yakından izlenmesi gereken kritik bir başlık.

Okumaya devam et

BORSA

SASA yatırımcısı neden öfkeli? PDT dönüşümü ve İbrahim M. Turhan tartışması

Yayınlanma:

|

Yazan:

Borç sermayeye dönüştü, tartışma büyüdü

SASA Polyester’in 3 Haziran 2026 tarihinde açıkladığı Paya Dönüştürülebilir Tahvil (PDT) dönüşüm kararı, sermaye piyasalarında son dönemin en çok tartışılan işlemlerinden biri haline geldi. Şirket açısından bilançoyu güçlendiren bu adım, hisse yatırımcıları açısından ise “pay sulanması”, “değer kaybı” ve “güven erozyonu” tartışmalarını beraberinde getirdi.

Özellikle SASA Yönetim Kurulu Üyesi İbrahim M. Turhan’ın geçmiş dönemde yaptığı açıklamalar nedeniyle yatırımcı tepkilerinin önemli bölümü şahsında toplandı.

Peki SASA ne yaptı, kim kazandı, kim kaybetti?

SASA ne yaptı?

Şirketin açıklamasına göre;

  • Yurt dışında ihraç edilen PDT sahipleri dönüşüm haklarını kullandı.
  • 37,3 milyon Euro nominal değerli tahvil hisseye dönüştürüldü.
  • Bunun karşılığında yeni paylar ihraç edildi.
  • Mevcut ortakların rüçhan hakları tamamen kısıtlandı.
  • Şirket sermayesi yaklaşık 785 milyon TL artırıldı.

Teknik olarak bakıldığında şirketin borcu azaldı ve özkaynakları güçlendi. Finansal açıdan değerlendirildiğinde bu işlem, borcun sermayeye dönüştürülmesi nedeniyle şirket bilançosunu rahatlatan bir yapı oluşturdu.

Şirket açısından olumlu sonuçlar

PDT dönüşümü sonrasında SASA’nın elde ettiği avantajlar şöyle sıralanabilir:

1. Döviz borcu azaldı

Tahvil yükümlülüğünün bir bölümü ortadan kalktı.

2. Finansal kaldıraç düştü

Borç/özkaynak dengesi iyileşti.

3. Faiz yükü azaldı

Gelecekteki finansman maliyetleri üzerinde olumlu etki oluştu.

4. Nakit çıkışı önlendi

Şirket tahvil geri ödemesi yapmak yerine hisse vererek yükümlülüğünü kapattı.

Yönetim perspektifinden bakıldığında bu işlem rasyonel ve bilanço güçlendirici bir finansman yöntemi olarak görülebilir.

Peki yatırımcı neden rahatsız oldu?

Sorunun cevabı “seyrelme etkisi” olarak adlandırılan süreçte yatıyor. Yeni hisseler üretildiğinde mevcut ortakların şirket içindeki pay oranı küçülür.

Buna sermaye piyasalarında “dilution” yani sulanma denilir.

Yatırımcıların itiraz ettiği temel nokta şu: Şirket borcunu azaltırken bunun maliyetinin önemli bir kısmı mevcut hissedarlara yansıtıldı.

Özellikle küçük yatırımcı açısından ortaya çıkan etkiler:

  • Hisse başına düşen şirket değeri geriledi.
  • Arz edilen pay miktarı arttı.
  • Satış baskısı oluştu.
  • Hisse fiyatı üzerinde aşağı yönlü baskı meydana geldi.
  • Portföy değerleri eridi.

Büyük tartışma: Tahvil yatırımcısı avantajlı mı oldu?

Piyasadaki eleştirilerin önemli bölümü bu noktada yoğunlaşıyor.

Tahvil yatırımcısı:

  • Önceden belirlenmiş şartlarla dönüşüm hakkı elde etti.
  • Belirli fiyat avantajına sahip oldu.
  • Hisseye dönüşüm sırasında daha korunaklı bir pozisyonda bulundu.

Borsa yatırımcısı ise:

  • Açık piyasadan hisse aldı.
  • Fiyat düşüşünün tüm riskini taşıdı.
  • Seyrelme etkisini doğrudan yaşadı.

Bu nedenle sosyal medyada sıkça dile getirilen görüşlerden biri şu oldu: “Şirket kurtarıldı ama küçük yatırımcı korunamadı.”

İbrahim M. Turhan neden hedef haline geldi?

Aslında kararın sahibi tek başına İbrahim M. Turhan değil. PDT ihracı ve dönüşüm süreçleri yönetim kurulu kararıyla ve SPK mevzuatı çerçevesinde yürütülüyor.

Ancak yatırımcı tepkilerinin önemli kısmı Turhan’a yöneldi. Çünkü İbrahim M. TUrhan aynı zamanda SASA Yönetim Kurulu Üyesi olması açıklamaları da yatırımcı o hassasiyet ile algıladı. Açıklamalar ile fiili duurm örtüşmeyip hisse değeri daha düşünce küçük yatırımcı dah afazla zarar etti; tartışmalar da bu noktada alevlendi.

Bunun birkaç nedeni bulunuyor.

1. Sürecin kamuoyundaki yüzü oldu

PDT mekanizmasını en fazla anlatan isimlerden biri İbrahim M. Turhan’dı.

2. Beklentiler ile sonuçlar uyuşmadı

Yatırımcılar açıklamalar sonrasında hisse üzerinde bu kadar güçlü bir baskı beklemiyordu.

3. Satış baskısı öngörülemedi

Piyasada oluşan fiyat hareketleri yatırımcıların hesaplarının ötesine geçti.

4. Güven sorunu oluştu

Hisse fiyatındaki sert düşüşler sonrasında yatırımcılar açıklamaların yeterince risk içermediğini düşünmeye başladı.

Yatırımcılar yanıltıldı mı?

Bu soru bugün en çok tartışılan konu.

Ancak hukuki açıdan bakıldığında;

“Yanıltma”, “manipülasyon”, “yanlış yönlendirme” gibi kavramların oluşabilmesi için SPK tarafından yapılacak inceleme ve hukuki süreçlerin sonuçlanması gerekir.

Bugün itibarıyla kamuoyuna açıklanmış herhangi bir SPK kararı veya yargı hükmü bulunmamaktadır.

Bu nedenle; “Yatırımcılar kesin olarak yanıltıldı” demek de, “Hiçbir sorun yaşanmadı” demek de mümkün değildir.

Ancak yatırımcı algısında ciddi bir güven kaybı oluştuğu açıktır.

Asıl sorun ne?

Bu olay aslında Türkiye sermaye piyasalarının kronik sorunlarından birini yeniden gündeme getirdi: Finansal mühendislik ile yatırımcı iletişimi arasındaki kopukluk.

Şirket yönetimleri bilanço açısından doğru kararlar alabilir.

Ancak bu kararların;

  • Küçük yatırımcıya etkileri,
  • Riskleri,
  • Olası fiyat baskıları,
  • Seyrelme sonuçları,

yeterince açık anlatılmadığında piyasalarda güven sorunu ortaya çıkıyor.

Sonuç

SASA’nın PDT dönüşümü şirket açısından bakıldığında borcu azaltan ve özkaynakları güçlendiren başarılı bir bilanço operasyonu olarak görülebilir.

Ancak borsa yatırımcısı açısından tablo çok daha farklıdır.

Payların seyrelmesi, hisse fiyatındaki sert düşüşler ve oluşan güven kaybı nedeniyle küçük yatırımcı önemli ölçüde zarar gördüğünü düşünüyor.

Bugün yaşanan tartışmanın merkezinde yalnızca bir sermaye artırımı değil; şeffaflık, yatırımcı iletişimi ve kurumsal güven meselesi bulunuyor.

Sermaye piyasalarında para kaybı telafi edilebilir.

Ancak yatırımcı güveni kaybedildiğinde onu geri kazanmak çok daha zor oluyor.

Bankavitrini.com Analiz

Okumaya devam et

BANKA HABERLERİ

Kuveyt Türk’ten kişiselleştirilmiş finansman dönemi

Kuveyt Türk Bireysel ve Özel Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Oral, “Yapay zeka destekli model sayesinde müşterilerimizi tek tip bir değerlendirme yerine kendi ödeme alışkanlıkları, işlem düzenleri ve ihtiyaçları doğrultusunda ele alabiliyoruz” dedi

Yayınlanma:

|

Yazan:

Kuveyt Türk, bireysel finansman süreçlerinde yapay zeka destekli yeni uygulaması ‘Sizi Bilir’ ile müşteriye özel kar oranı dönemini başlattı.

Bankadan yapılan açıklamaya göre, Kuveyt Türk, yeni uygulamasıyla finansman teklifi süreçlerinde müşteri deneyimini daha hızlı ve kişiselleştirilmiş hale getirmeyi hedefliyor.

Yapay zeka tabanlı tahminleme modeliyle geliştirilen sistem, müşterilerin harcama alışkanlıkları ve finansman geçmişlerini analiz ederek kendilerine uygun kar oranı sunulmasını sağlıyor.

Uygulama, veri temelli ve kişisel finansal davranışlara duyarlı bir yapı sunarak, her müşterinin kendi finansal yolculuğunu dikkate alan modelle çalışıyor.

Bireysel müşterilere yönelik olarak hayata geçirilen uygulamada finansal profili güçlü müşteriler avantajlı kar oranlarından yararlanabiliyor.

Müşteriler böylece hem finansal yüklerini daha etkin yönetirken, kendilerine özel tasarlanmış teklifle daha güvenli kararlar alabiliyor.

Müşteriler, ihtiyaç duydukları finansmana Kuveyt Türk Mobil ve Kuveyt Türk şubeleri üzerinden daha kısa sürede ve daha kişiselleştirilmiş koşullarla ulaşabiliyor.

‘Sizi Bilir’ modeli, Kuveyt Türk’ün yapay zeka temelli çözümleri bankacılık süreçlerine entegre etme vizyonunun önemli bir parçasını oluşturuyor.

Banka, müşterilerine bütünleşmiş, hızlı ve kişiselleştirilmiş bir bankacılık deneyimi sunmak için yapay zeka destekli çözümlerini daha geniş bir alana yayarak çalışmalarına hız veriyor.

– ‘Amacımız, finansman teklif süreçlerini daha kişiselleştirilmiş bir yapıya kavuşturmak’

Açıklamada görüşlerine yer verilen Kuveyt Türk Bireysel ve Özel Bankacılıktan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Oral, ‘Sizi Bilir’ modeliyle amaçlarının, finansman teklif süreçlerini daha kişiselleştirilmiş ve müşteri odaklı bir yapıya kavuşturmak olduğunu belirtti.

Oral, yapay zeka destekli model sayesinde müşterilerini tek tip bir değerlendirme yerine kendi ödeme alışkanlıkları, işlem düzenleri ve ihtiyaçları doğrultusunda ele alabildiklerini aktararak, şunları kaydetti:

‘Bu yaklaşım, finansal profili güçlü müşteriler için daha avantajlı koşullar sunulmasına imkan tanırken tüm müşterilerimiz için dengeli ve sürdürülebilir finansman çözümleri üretmemizi sağlıyor. Kuveyt Türk olarak teknolojiyi, müşteri deneyimini iyileştiren ve güven ilişkisini güçlendiren bir araç olarak konumlandırmaya devam edeceğiz.’

Okumaya devam et

BANKA HABERLERİ

Akbank’tan 500 milyon dolarlık sermaye benzeri tahvil ihracı

Akbank Genel Müdürü Kaan Gür, “Akbank’a ve Türk ekonomisine duyulan güvenin altını çizen bu işleme imza atmaktan gurur duyuyoruz” dedi

Yayınlanma:

|

Yazan:

Akbank, 500 milyon dolar tutarında ve yüzde 8,25 faiz oranıyla sermaye benzeri tahvil ihracı gerçekleştirdi.

Bankadan yapılan açıklamaya göre, vadesi 10,5 yıl, faiz yenileme tarihi 5,5 yıl olan ihracın coğrafi dağılımı yüzde 73 Birleşik Krallık, yüzde 18 Avrupa, yüzde 4 Amerika, yüzde 4 Orta Doğu ve yüzde 1 Asya şeklinde gerçekleşti.

Geniş tabanlı yatırımcı talebiyle emir defteri 1,2 milyar doların üzerine ulaşırken, güçlü talep sayesinde fiyatlama başlangıç seviyesine kıyasla 25 baz puan daralarak, yüzde 8,25 seviyesinde oldu.

Açıklamada görüşlerine yer verilen Akbank Genel Müdürü Kaan Gür, 500 milyon dolar tutarındaki sermaye benzeri tahvil ihracını başarıyla tamamladıklarını belirterek, şunları kaydetti:

’22 Haziran’da itfa edilecek (15 Mayıs’ta geri çağrılan) diğer Tier 2 ihracımız öncesinde, yatırımcılardan gelen güçlü ön talebi değerlendirerek, uygun piyasa koşullarında harekete geçtik. Sermaye benzeri borçlanma işlemlerinde geri çağırma haklarımızı istikrarlı biçimde kullanmamız da yatırımcı nezdinde olumlu karşılandı. Akbank’a ve Türk ekonomisine duyulan güvenin altını çizen bu işleme imza atmaktan gurur duyuyoruz.’

Okumaya devam et

FARK YARATANLAR

FARK YARATANLAR

FARK YARATANLAR

KATEGORİLER

ALTIN – DÖVİZ

KRİPTO PARA PİYASASI

X

FACEBOOK

SON YAZILAR

Popüler

www bankavitrini com © "BANKA VİTRİNİ Portal"da yayımlanan, BANKA VİTRİNİ'nde yer alan yazar ve çevirmenlerine ait herhangi bir yazı, çeviri, makale ve haber izin alınmadan basılı olarak ya da internet ortamında kullanılamaz, çoğaltılamaz, yayınlanamaz. İzinsiz kullananlar hakkında hukuki yollara başvurulacaktır. "BANKA VİTRİNİ Portal"da yayımlanan tüm özgün yazıların içeriğinden yazarları sorumludur. www.bankavitrini.com'da yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler, mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Yer alan yazılarda herhangi bir yatırım aracı; Hisse Senedi, kripto para biriminin veya dijital varlığın alım veya satımını önermiyor. Bu nedenle sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi, beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir. Lütfen transferlerinizin ve işlemlerinizin kendi sorumluluğunuzda olduğunu ve uğrayabileceğiniz herhangi bir kaybın sizin sorumluluğunuzda olduğunu unutmayın. © www.bankavitrini.com Copyright © 2020 -UŞAK- Tüm hakları saklıdır. Özgün haber ve makaleler 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu korumasındadır.