Garanti BBVA, 2,64 milyar TL’lik takipteki alacağını 555 milyon TL’ye sattı

Garanti BBVA, takipteki krediler portföyünde bulunan yaklaşık 2,64 milyar TL anapara ve akdi faiz bakiyesine sahip tahsili gecikmiş alacaklarını, toplam 555 milyon TL bedelle varlık yönetim şirketlerine sattı.

Banka tarafından yapılan açıklamaya göre satışlar beş ayrı portföy halinde gerçekleştirildi. Portföyleri Gelecek Varlık Yönetimi A.Ş., Met-ay Varlık Yönetim A.Ş. ve Dünya Varlık Yönetim A.Ş. satın aldı.

Satışa konu alacaklar; kredi, kredi kartı, destek kredisi, çek hesabı, taksitli kredi ve kredili mevduat hesabı alacaklarının yanı sıra bunlara bağlı masraf hesapları ve diğer tahsili gecikmiş alacaklardan oluşuyor.

Beş portföyde 2,64 milyar TL alacak

Garanti BBVA’nın açıkladığı satışların ayrıntıları şöyle:

Böylece banka, 2 milyar 641 milyon 357 bin TL büyüklüğündeki takip alacağı portföyünü 555 milyon TL nakit bedelle elinden çıkarmış oldu.

Portföyün satış oranı yüzde 21

Satış rakamları dikkat çekici bir başka sonucu da ortaya koyuyor.

Toplam satış bedelinin, açıklanan anapara ve akdi faiz bakiyesine oranı yaklaşık yüzde 21 seviyesinde gerçekleşti.

Başka bir ifadeyle, her 100 TL’lik takip alacağı yaklaşık 21 TL bedelle varlık yönetim şirketlerine devredildi.

Ancak burada önemli bir ayrıntının altını çizmek gerekiyor: Bankanın açıkladığı bakiye, anapara ve akdi faiz bakiyesini ifade ediyor. Tahsil kabiliyeti, teminat yapısı, borçluların ödeme gücü ve portföyün yaşlandırması gibi unsurlar bilinmeden satış fiyatını doğrudan “yüzde 79 zarar” olarak değerlendirmek doğru olmaz.

En büyük portföy Gelecek Varlık’a

Satışlarda en büyük payı Gelecek Varlık Yönetimi aldı.

Şirket üç ayrı portföy için toplam 425 milyon TL ödeme yaparken, bu portföylerin toplam anapara ve akdi faiz bakiyesi yaklaşık 1,585 milyar TL oldu.

Met-ay Varlık Yönetim yaklaşık 529,8 milyon TL’lik portföyü 90 milyon TL’ye, Dünya Varlık Yönetimi ise yaklaşık 526,8 milyon TL’lik portföyü 40 milyon TL’ye satın aldı.

Özellikle son portföyde satış fiyatının bakiye içerisindeki oranının oldukça düşük olması dikkat çekiyor. 526,8 milyon TL’lik portföyün 40 milyon TL’ye satılması, yaklaşık yüzde 7,6’lık bir satış oranına karşılık geliyor.

Bankalar takipteki kredileri neden satıyor?

Bankaların tahsili gecikmiş alacaklarını varlık yönetim şirketlerine satması bankacılık sektöründe olağan bir bilanço yönetimi uygulaması.

Bu işlemler bankalara tahsilat süreci uzayan dosyaları bilançodan çıkarma, operasyonel ve hukuki takip maliyetlerini azaltma, sorunlu kredi portföyünü küçültme ve alacakların gelecekteki belirsiz tahsilatı yerine peşin nakit elde etme imkânı sağlıyor.

Varlık yönetim şirketleri açısından ise denklem farklı çalışıyor. Şirketler alacakları nominal değerlerinin oldukça altında satın alarak uzun vadede borçlulardan gerçekleştirecekleri tahsilatın satın alma maliyetinin üzerine çıkmasını hedefliyor.

Bu nedenle portföylerin hangi fiyatla satıldığı kadar, ilerleyen dönemde ne kadarının tahsil edilebildiği de varlık yönetim sektörünün kârlılığı açısından önem taşıyor.

DenizBank, kanuni takip hesaplarında izlenen toplam 4,41 milyar TL anapara büyüklüğündeki tahsili gecikmiş alacak portföylerinin satışını tamamladı. Bireysel ve ticari kredilerden oluşan portföyler Gelecek, Birikim, Dünya, Emir, Adil, Sümer ve Met-Ay Varlık Yönetim şirketlerine devredildi. Bankanın sorunlu kredileri bilanço dışına çıkarma yönündeki bu hamlesi, bankacılık sektöründe artan tahsili gecikmiş alacak satışlarını yeniden gündeme taşıdı.

4,41 milyar TL’lik tahsili gecikmiş alacak el değiştirdi

DenizBank tarafından yapılan açıklamaya göre, bankanın kanuni takip hesaplarında bulunan toplam 4.410.257.248 TL bakiye anapara tutarındaki tahsili gecikmiş alacak portföyünün varlık yönetim şirketlerine satış ve devir sözleşmelerinin imza süreci tamamlandı.

Satışlar ağırlıklı olarak bireysel kredi portföylerinden oluşurken, ticari nitelikteki sorunlu krediler de varlık yönetim şirketlerine devredildi.

DenizBank’ın daha önce ilan ettiği satış takviminde portföylerin 25 Haziran–8 Temmuz 2026 arasında incelenmesi, tekliflerin 9 Temmuz’a kadar alınması ve ihalenin 10 Temmuz 2026’da açık artırma yöntemiyle yapılması planlanmıştı.

Portföyleri hangi şirketler aldı?

DenizBank’ın açıklamasında yer alan devirlere göre önemli büyüklükteki portföyler şu varlık yönetim şirketlerine geçti:

Bunların yanında açıklamada 419.333.978 TL’lik Bireysel 5 ve 419.166.655 TL’lik Bireysel 6 portföylerinin de satış kapsamında bulunduğu görülüyor.

KAP açıklamaları da ihale sürecindeki satışları doğruluyor. Örneğin Gelecek Varlık, DenizBank’ın 10 Temmuz ihalesinde 425,7 milyon TL büyüklüğündeki bir bireysel portföyü kazandığını açıklamıştı. Bir başka KAP açıklamasında ise 426,4 milyon TL’lik bireysel portföyün ihalesinin kazanıldığı duyurulmuştu.

DenizBank neden sorunlu kredilerini satıyor?

Bankaların tahsili gecikmiş kredileri varlık yönetim şirketlerine satmasının arkasında temel olarak bilanço temizliği ve tahsilat operasyonunun devredilmesi bulunuyor.

Bir kredi kanuni takibe düştüğünde banka açısından yalnızca tahsilat problemi ortaya çıkmıyor. Aynı zamanda karşılık ayrılması, operasyonel takip maliyetleri, hukuk giderleri ve bilanço kalitesi üzerinde baskı oluşuyor.

Sorunlu kredinin varlık yönetim şirketine satılmasıyla banka;

• uzun sürebilecek tahsilat sürecini devrediyor,
• sorunlu kredi stokunu azaltıyor,
• bilançosundaki aktif kalitesini iyileştiriyor,
• hukuk ve tahsilat operasyonunun bir bölümünden çıkıyor,
• satıştan elde ettiği bedelle sorunlu alacağın bir kısmını nakde dönüştürüyor.

Burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: 4,41 milyar TL, kredilerin satış fiyatı değil, satılan portföylerin bakiye anapara büyüklüğü.

Bankanın bu portföyleri varlık yönetim şirketlerine hangi toplam bedelle sattığı açıklanmadığı sürece, 4,41 milyar TL’nin doğrudan DenizBank’ın elde ettiği gelir olarak değerlendirilmesi doğru olmaz.

BDDK’nın Güncellemediği Ekspertiz Limiti Vatandaşa ve Firmalara Ağır Fatura Çıkarıyor

2022 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), bankaların kullandıracağı kredilerde teminat olarak alınan 10 milyon TL üzerindeki gayrimenkuller için iki ayrı ekspertiz raporu alınmasını zorunlu hale getirdi. 17 Eylül 2022 tarihli Yönetmelik ile, 10 milyon TL üzerindeki gayrimenkuller için 30 gün içinde iki farklı değerleme kuruluşundan ekspertiz raporu alınması zorunlu hale getirildi. İki rapor arasında %10’dan fazla fark çıkarsa bu kez üçüncü ekspertiz yaptırılması öngörüldü. Ayrıca aynı yönetmeliğin ilgili maddesinde BDDK’nın bu parasal sınırı değiştirmeye yetkili olduğu da açıkça belirtiliyor.

Düzenlemenin amacı son derece doğruydu. Büyük tutarlı kredilerde teminat değerinin daha sağlıklı belirlenmesi, bankaların zarar görmesinin önlenmesi ve değerleme hatalarının azaltılması hedefleniyordu.

Ancak aradan geçen dört yıl içerisinde Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon ve gayrimenkul fiyatlarındaki olağanüstü artış nedeniyle, 2022’de “çok yüksek değerli” kabul edilen birçok taşınmaz bugün sıradan hale geldi.

Buna rağmen 10 milyon TL’lik eşik hâlâ aynı seviyede bırakıldı.

Sonuçta hem vatandaş hem de reel sektör her kredi işleminde çok yüksek ekspertiz maliyetleriyle karşı karşıya kalıyor.

En Büyük Mağduriyet Firmalarda Yaşanıyor

Asıl sorun bireysel konut kredilerinden çok ticari kredilerde ortaya çıkıyor.

Bugün; sanayi tesisleri, fabrikalar, organize sanayi bölgelerindeki arsalar, oteller, AVM’ler, lojistik depolar, ticari iş merkezleri zaten doğal olarak 10 milyon TL’nin çok üzerinde değerlere sahip.

Dolayısıyla hemen hemen bütün ticari ipotek işlemlerinde çift ekspertiz zorunluluğu uygulanıyor. Bu durum özellikle finansmana erişimin zaten zorlaştığı mevcut ekonomik ortamda şirketlerin kredi maliyetini daha kredi kullanmadan artırıyor.

Finansman Bulmak Zor, Masrafı Daha da Ağır

Bugün birçok firma; yüksek faiz, kredi kısıtları, nakit sıkışıklığı, işletme sermayesi eksikliği ile mücadele ediyor.

Buna bir de kredi kullanabilmek için ödenen yüksek ekspertiz ücretleri ekleniyor. Şirketler daha kredi hesabına para girmeden yüz binlerce lirayı yalnızca ekspertiz masrafı olarak ödemek zorunda kalabiliyor.

Ekspertiz Ücretleri Son Yıllarda Katlandı

2022 yılında ekspertiz ücretleri bugünkü seviyelerin oldukça altındaydı.

Bugün ise özellikle büyük ticari taşınmazlarda; ilk ekspertiz, ikinci ekspertiz, gerekiyorsa üçüncü ekspertiz, KDV, dosya giderleri ile birlikte maliyetler oldukça yüksek seviyelere ulaşıyor.

Bazı büyük ticari taşınmazlarda toplam ekspertiz maliyetinin 150 bin TL’nin üzerine, daha karmaşık projelerde ise bunun da üstüne çıkabildiği ifade ediliyor.

Bu rakamlar, kredi kullanmak isteyen işletmeler açısından ilave bir finansman yükü oluşturuyor.

Aynı Taşınmaz İçin İki Kez Aynı İşlem

Firmaların en fazla eleştirdiği konu ise şu: Aynı taşınmaz üzerinde iki farklı uzman neredeyse aynı incelemeyi yapıyor. Çoğu zaman raporlar birbirine oldukça yakın çıkıyor. Buna rağmen ikinci raporun maliyeti de tamamen kredi kullanan müşteriye yükleniyor.

Dolayısıyla uygulama bankanın riskini azaltırken maliyetini vatandaş ve firmalar üstlenmiş oluyor.

2022’nin 10 Milyonu Bugünün Kaç Milyonu?

Ekonomide enflasyon nedeniyle birçok parasal eşik düzenli olarak güncellenirken; vergi istisnaları, harçlar, cezalar, yeniden değerleme tutarları her yıl artırılıyor.

Ancak ekspertiz yönetmeliğindeki 10 milyon TL sınırının uzun süredir aynı kalması, düzenlemenin kapsadığı işlem sayısını önemli ölçüde artırmış durumda.

Bugün birçok orta ölçekli fabrika, depo veya şehir merkezindeki ticari gayrimenkul bu sınırı rahatlıkla aşabiliyor.

BDDK’nın Güncelleme Yetkisi Bulunuyor

Yönetmelik, parasal eşiğin değiştirilmesine imkân tanıyor.

Bu nedenle sektör şu soruyu soruyor: Risk yönetimi korunurken neden parasal eşik enflasyona göre güncellenmiyor?

Sektörün Beklentileri

Reel sektör temsilcileri ve finans çevrelerinde dile getirilen öneriler şöyle özetleniyor:

• 10 milyon TL sınırı yeniden değerleme oranına veya Konut Fiyat Endeksi’ne göre otomatik güncellenmeli.
• Ticari ve bireysel taşınmazlar için farklı eşikler belirlenmeli.
• İkinci ekspertiz sadece belirli risk kriterlerinin oluştuğu durumlarda zorunlu olmalı.
• İkinci ekspertiz ücretinin tamamı müşteriye yüklenmemeli; maliyet banka ile paylaşılmalı.
• Dijital değerleme ve merkezi veri tabanları kullanılarak mükerrer ekspertiz ihtiyacı azaltılmalı.

Özetle

2022 yılında bankacılık sisteminin güvenliğini artırmak amacıyla getirilen çift ekspertiz zorunluluğu, aradan geçen yıllarda değişen ekonomik koşullar nedeniyle hem vatandaş hem de özellikle finansmana erişimde zorlanan reel sektör açısından ciddi bir maliyet unsuruna dönüştü.

Bugün tartışılan konu, çift ekspertiz uygulamasının kaldırılması değil, değişen piyasa koşulları karşısında 10 milyon TL’lik sınırın güncellenerek düzenlemenin yeniden amacına uygun hale getirilmesi. Böyle bir adım, bankaların risk yönetimini zayıflatmadan vatandaşın ve firmaların üzerindeki gereksiz mali yükün azaltılmasına katkı sağlayabilir.