BDDK’nın Güncellemediği Ekspertiz Limiti Vatandaşa ve Firmalara Ağır Fatura Çıkarıyor

2022 yılında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK), bankaların kullandıracağı kredilerde teminat olarak alınan 10 milyon TL üzerindeki gayrimenkuller için iki ayrı ekspertiz raporu alınmasını zorunlu hale getirdi. 17 Eylül 2022 tarihli Yönetmelik ile, 10 milyon TL üzerindeki gayrimenkuller için 30 gün içinde iki farklı değerleme kuruluşundan ekspertiz raporu alınması zorunlu hale getirildi. İki rapor arasında %10’dan fazla fark çıkarsa bu kez üçüncü ekspertiz yaptırılması öngörüldü. Ayrıca aynı yönetmeliğin ilgili maddesinde BDDK’nın bu parasal sınırı değiştirmeye yetkili olduğu da açıkça belirtiliyor.

Düzenlemenin amacı son derece doğruydu. Büyük tutarlı kredilerde teminat değerinin daha sağlıklı belirlenmesi, bankaların zarar görmesinin önlenmesi ve değerleme hatalarının azaltılması hedefleniyordu.

Ancak aradan geçen dört yıl içerisinde Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon ve gayrimenkul fiyatlarındaki olağanüstü artış nedeniyle, 2022’de “çok yüksek değerli” kabul edilen birçok taşınmaz bugün sıradan hale geldi.

Buna rağmen 10 milyon TL’lik eşik hâlâ aynı seviyede bırakıldı.

Sonuçta hem vatandaş hem de reel sektör her kredi işleminde çok yüksek ekspertiz maliyetleriyle karşı karşıya kalıyor.

En Büyük Mağduriyet Firmalarda Yaşanıyor

Asıl sorun bireysel konut kredilerinden çok ticari kredilerde ortaya çıkıyor.

Bugün; sanayi tesisleri, fabrikalar, organize sanayi bölgelerindeki arsalar, oteller, AVM’ler, lojistik depolar, ticari iş merkezleri zaten doğal olarak 10 milyon TL’nin çok üzerinde değerlere sahip.

Dolayısıyla hemen hemen bütün ticari ipotek işlemlerinde çift ekspertiz zorunluluğu uygulanıyor. Bu durum özellikle finansmana erişimin zaten zorlaştığı mevcut ekonomik ortamda şirketlerin kredi maliyetini daha kredi kullanmadan artırıyor.

Finansman Bulmak Zor, Masrafı Daha da Ağır

Bugün birçok firma; yüksek faiz, kredi kısıtları, nakit sıkışıklığı, işletme sermayesi eksikliği ile mücadele ediyor.

Buna bir de kredi kullanabilmek için ödenen yüksek ekspertiz ücretleri ekleniyor. Şirketler daha kredi hesabına para girmeden yüz binlerce lirayı yalnızca ekspertiz masrafı olarak ödemek zorunda kalabiliyor.

Ekspertiz Ücretleri Son Yıllarda Katlandı

2022 yılında ekspertiz ücretleri bugünkü seviyelerin oldukça altındaydı.

Bugün ise özellikle büyük ticari taşınmazlarda; ilk ekspertiz, ikinci ekspertiz, gerekiyorsa üçüncü ekspertiz, KDV, dosya giderleri ile birlikte maliyetler oldukça yüksek seviyelere ulaşıyor.

Bazı büyük ticari taşınmazlarda toplam ekspertiz maliyetinin 150 bin TL’nin üzerine, daha karmaşık projelerde ise bunun da üstüne çıkabildiği ifade ediliyor.

Bu rakamlar, kredi kullanmak isteyen işletmeler açısından ilave bir finansman yükü oluşturuyor.

Aynı Taşınmaz İçin İki Kez Aynı İşlem

Firmaların en fazla eleştirdiği konu ise şu: Aynı taşınmaz üzerinde iki farklı uzman neredeyse aynı incelemeyi yapıyor. Çoğu zaman raporlar birbirine oldukça yakın çıkıyor. Buna rağmen ikinci raporun maliyeti de tamamen kredi kullanan müşteriye yükleniyor.

Dolayısıyla uygulama bankanın riskini azaltırken maliyetini vatandaş ve firmalar üstlenmiş oluyor.

2022’nin 10 Milyonu Bugünün Kaç Milyonu?

Ekonomide enflasyon nedeniyle birçok parasal eşik düzenli olarak güncellenirken; vergi istisnaları, harçlar, cezalar, yeniden değerleme tutarları her yıl artırılıyor.

Ancak ekspertiz yönetmeliğindeki 10 milyon TL sınırının uzun süredir aynı kalması, düzenlemenin kapsadığı işlem sayısını önemli ölçüde artırmış durumda.

Bugün birçok orta ölçekli fabrika, depo veya şehir merkezindeki ticari gayrimenkul bu sınırı rahatlıkla aşabiliyor.

BDDK’nın Güncelleme Yetkisi Bulunuyor

Yönetmelik, parasal eşiğin değiştirilmesine imkân tanıyor.

Bu nedenle sektör şu soruyu soruyor: Risk yönetimi korunurken neden parasal eşik enflasyona göre güncellenmiyor?

Sektörün Beklentileri

Reel sektör temsilcileri ve finans çevrelerinde dile getirilen öneriler şöyle özetleniyor:

• 10 milyon TL sınırı yeniden değerleme oranına veya Konut Fiyat Endeksi’ne göre otomatik güncellenmeli.
• Ticari ve bireysel taşınmazlar için farklı eşikler belirlenmeli.
• İkinci ekspertiz sadece belirli risk kriterlerinin oluştuğu durumlarda zorunlu olmalı.
• İkinci ekspertiz ücretinin tamamı müşteriye yüklenmemeli; maliyet banka ile paylaşılmalı.
• Dijital değerleme ve merkezi veri tabanları kullanılarak mükerrer ekspertiz ihtiyacı azaltılmalı.

Özetle

2022 yılında bankacılık sisteminin güvenliğini artırmak amacıyla getirilen çift ekspertiz zorunluluğu, aradan geçen yıllarda değişen ekonomik koşullar nedeniyle hem vatandaş hem de özellikle finansmana erişimde zorlanan reel sektör açısından ciddi bir maliyet unsuruna dönüştü.

Bugün tartışılan konu, çift ekspertiz uygulamasının kaldırılması değil, değişen piyasa koşulları karşısında 10 milyon TL’lik sınırın güncellenerek düzenlemenin yeniden amacına uygun hale getirilmesi. Böyle bir adım, bankaların risk yönetimini zayıflatmadan vatandaşın ve firmaların üzerindeki gereksiz mali yükün azaltılmasına katkı sağlayabilir.

Türkiye’nin en büyük özel bankalarından Türkiye İş Bankası’nda uzun yıllar sonra grubun güç dengelerini de etkileyebilecek önemli bir yönetim değişikliği yaşandı.

7 Ağustos 2026’da açıklanan kararlarla İş Bankası Genel Müdürü Hakan Aran’ın 31 Ağustos itibarıyla bankadaki görevlerinden ayrılarak Şişecam Yönetim Kurulu Başkanlığı görevini üstlenmesi kararlaştırıldı.

Aran’ın yerine ise halen İş Bankası Genel Müdür Yardımcılığı görevini yürüten H. Cahit Çınar’ın, BDDK’ya yapılacak bildirim ve gerekli izinlerin ardından 1 Eylül 2026 itibarıyla İş Bankası Genel Müdürü olması kararlaştırıldı.

Aynı gün Şişecam cephesinde de çok önemli bir gelişme yaşandı.

Uzun yıllar İş Bankası’nın en etkili yöneticilerinden biri olan ve son olarak Şişecam Yönetim Kurulu Başkanlığı görevini yürüten Adnan Bali görevinden ayrıldı.

Bali’nin yerine Hakan Aran getirildi.

Böylece İş Bankası Grubu’nun iki önemli merkezinde aynı anda koltuk değişimi gerçekleşmiş oldu:

İş Bankası: Hakan Aran → H. Cahit Çınar

Şişecam: Adnan Bali → Hakan Aran

Bu tablo ilk bakışta basit bir görev değişimi gibi görünse de İş Bankası Grubu’nun yönetim tarihi açısından çok daha önemli anlamlar taşıyor.

Adnan Bali dönemi gerçekten kapandı mı?

Adnan Bali, İş Bankası tarihinde yalnızca eski bir genel müdür olarak değerlendirilmesi zor bir isim. 2011 yılında İş Bankası Genel Müdürlüğü görevine gelen Bali, yaklaşık 10 yıl boyunca bankanın en tepesinde görev yaptı.

2021 yılında Genel Müdürlüğü Hakan Aran’a devrettikten sonra ise İş Bankası Grubu’nun amiral gemilerinden Şişecam’ın Yönetim Kurulu Başkanlığı görevini üstlendi. Dolayısıyla Bali’nin İş Bankası Genel Müdürlüğü’nden ayrılması, grubun yönetiminden tamamen çekilmesi anlamına gelmemişti.

Tam tersine Şişecam Başkanlığı, Bali’nin İş Bankası Grubu içindeki etkinliğinin devam ettiği en önemli pozisyonlardan biri olarak görülüyordu. 7 Ağustos 2026’da gerçekleşen istifayla bu dönem önemli ölçüde sona ermiş oldu. Ancak burada önemli bir ayrım yapmak gerekiyor.

Yaşanan değişimi “Bali ekibinin tamamen tasfiyesi” şeklinde okumak için henüz yeterli veri bulunmuyor.

Çünkü hem Hakan Aran hem de H. Cahit Çınar İş Bankası’nın kendi kurumsal yapısından yetişen yöneticiler.

Bu nedenle yaşananları bir tasfiyeden çok, grubun üst yönetimindeki kuşak ve görev değişimi şeklinde değerlendirmek daha doğru olabilir.

Asıl soru bundan sonra ortaya çıkacak: Yeni yönetim, Bali döneminde oluşturulan stratejik çizgiyi devam ettirecek mi, yoksa İş Bankası Grubu yeni bir yönetim anlayışına mı geçecek?

Hakan Aran bankadan ayrılmıyor, grubun sanayi merkezine geçiyor

Hakan Aran açısından gelişmenin en dikkat çekici tarafı ise İş Bankası Grubu’ndan tamamen ayrılmaması.

Aran, bankanın Genel Müdürlüğü’nden grubun en stratejik sanayi yatırımlarından Şişecam’ın Yönetim Kurulu Başkanlığına geçiyor. Bu nedenle değişimi Hakan Aran’ın sistem dışına çıkması şeklinde değerlendirmek yanlış olur. Tam tersine Aran’ın ağırlığı artık bankacılıktan doğrudan reel sektör ve sanayi tarafına kayıyor.

Şişecam sıradan bir iştirak değil. Türkiye İş Bankası’nın yüzde 50’nin üzerinde payla kontrol ettiği, onlarca ülkede faaliyet gösteren ve Türkiye’nin en büyük küresel sanayi şirketlerinden biri konumunda.

Bu nedenle Şişecam Yönetim Kurulu Başkanlığı İş Bankası Grubu içerisindeki en kritik görevlerden biri.

Dolayısıyla ortaya ilginç bir yönetim modeli çıkıyor: Bankanın günlük yönetimi Cahit Çınar’a bırakılırken, Hakan Aran grubun sanayi tarafındaki en önemli şirketinin başına geçiyor.

Bu tercihin önümüzdeki yıllarda İş Bankası’nın iştirak politikası açısından önemli sonuçları olabilir.

Zamanlama neden dikkat çekici?

Yönetim değişikliğini önemli hale getiren unsurlardan biri de zamanlaması. İş Bankası, Türkiye’nin aktif büyüklüğü, kredi ve mevduat hacmi bakımından en büyük özel bankalarından biri olmayı sürdürüyor.

2026’nın ilk çeyreğinde banka yaklaşık 4,9 trilyon TL Aktif Büyüklüğe ulaşırken 20,4 milyar TL net kâr açıklamıştı. 2026 ilk yarısında Aktif Büyüklük %10 artarak 5 trilyon TL olurken; net kâr 30 milyar TL’de kalmış 2025 ilk yarı karlılığına göre sadece %1 arttı. Aynı dönemde Bankacılık Sektörü karlılığını ortamala %25 artırırken bankadaki kâr erozyonu yaşandığı görüldü.

Kısaca; kârlılık rasyoları büyüklük kadar güçlü bir tablo ortaya koymadı ve rekabetin gerisinde kaldı. Ki kârlılığın 2025’e göre sadece %1 artması reel olarak gerilemesi anlamı taşıyor.

2026 ilk yarısında İş Bankası’nın; ortalama özkaynak kârlılığı yüzde 16,6; ortalama aktif kârlılığı yüzde 1,5; sermaye yeterlilik oranı %15,4’e gerilerken; takipteki kredi oranı %3,8’e yükseldi. Faaliyet giderleri/faaliyet gelirleri oranı ise yüzde 61,6 seviyesinde gerçekleşti.

Özellikle yüksek enflasyon ortamında nominal bilanço ve kâr büyüklüğünün tek başına başarı göstergesi olarak değerlendirilmesi yanıltıcı olabilir.

Bankalar açısından asıl kritik gösterge, büyüyen özkaynağın üzerinde sürdürülebilir bir getiri üretilebilmesidir. Bu nedenle İş Bankası’nın önümüzdeki dönemde en önemli gündem maddelerinden birinin kârlılığın kalitesini ve sermaye getirisini yükseltmek olması beklenebilir.

Büyük bilanço her zaman yüksek kârlılık anlamına gelmiyor

İş Bankası’nın karşı karşıya bulunduğu temel sorunlardan biri de tam olarak burada ortaya çıkıyor.

Banka büyüyor. Kredileri büyüyor. Mevduatı büyüyor. Aktifleri büyüyor. Fakat yüksek enflasyon ortamında bilanço büyüklüğündeki nominal artış ile gerçek ekonomik getiri birbirinden ayrılmak zorunda.

Özellikle özkaynak kârlılığının enflasyonun belirgin şekilde altında kaldığı dönemlerde bankanın reel anlamda sermaye üretme kapasitesi tartışmalı hale geliyor. Bu durum sadece İş Bankası’na özgü değil. Türkiye’de bankacılık sektörünün önemli bölümünün son yıllardaki temel problemlerinden biri nominal kâr ile reel kârlılık arasındaki farkın açılması.

Dolayısıyla yeni Genel Müdür Cahit Çınar’ın önündeki en önemli dosyalardan biri muhtemelen sermaye verimliliği olacak.

Gayrimenkul ve arazi satışları neden tartışılıyor?

İş Bankası Grubu açısından son dönemde dikkat çeken diğer gelişme ise gayrimenkul varlıklarının değerlendirilmesi. Burada İş Bankası’nın doğrudan sahip olduğu gayrimenkuller ile grup şirketi Şişecam’ın arazi satışlarını birbirinden ayırmak gerekiyor.

Özellikle Şişecam’ın İstanbul Beykoz’daki yaklaşık 117 dönümlük arazisinin yaklaşık 171 milyon dolar karşılığında satılması kamuoyunda ciddi tartışma yaratmıştı.

Hakan Aran ise söz konusu satışın rasyonel olduğunu savunmuş, satış sayesinde Şişecam’a milyarlarca liralık nakit girişi sağlandığını belirtmişti.

Ancak konu yalnızca bir gayrimenkul satışı olarak görülmemeli. Türkiye’de finansman maliyetlerinin son derece yüksek olduğu bir dönemde şirketlerin atıl veya faaliyet dışı varlıklarını nakde dönüştürmesi finansal açıdan anlaşılabilir.

Fakat kritik soru şudur: Varlık satışıyla yaratılan kâr ve nakit, operasyonel faaliyetlerden yaratılan sürdürülebilir kârlılığın yerini almaya başlıyor mu?

Eğer cevap evetse, bilanço açısından çok daha dikkatli analiz yapılması gerekir. Çünkü arazi bir kez satılır. Operasyonel kâr ise her yıl yeniden üretilmek zorundadır.

Gayrimenkul satışı ile operasyonel başarı birbirine karıştırılmamalı

Finansal analiz açısından bu ayrım son derece önemli.

Bir şirket 5 milyar TL faaliyet kârı üretip 10 milyar TL değerinde gayrimenkul satarsa dönem sonunda yüksek nakit ve kâr rakamlarına ulaşabilir.

Ancak bunun önemli bölümü tekrarlanabilir değildir.

Bu nedenle İş Bankası Grubu açısından önümüzdeki dönemde yatırımcıların yalnızca açıklanan net kâra değil; net faiz gelirlerine, net faiz marjına, ücret ve komisyon gelirlerine, kredi kalitesine, iştirak gelirlerine, özkaynak kârlılığına, sermaye yeterliliğine ve tek seferlik varlık satışlarından gelen kazançlara ayrı ayrı bakması gerekiyor.

Cahit Çınar’ın önünde nasıl bir İş Bankası var?

Yeni Genel Müdür H. Cahit Çınar, Türkiye’nin en büyük ve en karmaşık finansal gruplarından birinin yönetimini devralıyor.

Üstelik oldukça zor bir ekonomik dönemde. Yüksek faizler, kredi büyümesine yönelik sınırlamalar, reel sektörde bozulan nakit akışları, artan sorunlu kredi riski ve bankacılık sektöründe daralan reel kârlılık alanı yeni yönetimin önündeki temel sorunlar olacak.

İş Bankası açısından bunun üzerine bir de dev iştirak portföyünün etkin yönetimi ekleniyor. Dolayısıyla yeni dönemde bankanın sadece büyüklüğünü koruması yeterli olmayacak.

Büyüklüğü kârlılığa dönüştürmesi gerekecek.

Şişecam cephesindeki sorun daha farklı

Hakan Aran’ın Şişecam’ın başına geçmesi de tesadüfi olmayan stratejik bir tercih olarak değerlendirilebilir.

Şişecam son yıllarda büyük ölçekli uluslararası yatırımlar yaptı. Buna karşılık küresel talep, enerji maliyetleri, finansman giderleri ve yatırım harcamaları şirketin sermaye verimliliğini daha önemli hale getirdi.

Şirket hisselerinin uzun dönem performansı da yatırımcılar tarafından eleştiriliyor. Dolayısıyla Hakan Aran’ın önünde artık bankacılık kârlılığından farklı bir problem bulunuyor: Dev bir sanayi şirketinde yatırımın geri dönüşünü ve sermaye verimliliğini artırmak.

Bu açıdan bakıldığında İş Bankası Grubu’nun 7 Ağustos kararları aslında iki ayrı görev tanımlıyor olabilir.

Cahit Çınar: İş Bankası’nın bankacılık kârlılığını ve sermaye verimliliğini artıracak.

Hakan Aran: Şişecam’ın yatırımlarını, bilançosunu ve sermaye getirisini yönetecek.

Adnan Bali’nin çekilmesi sembolik olarak çok önemli

Bütün bunların üzerinde ise Adnan Bali’nin Şişecam Başkanlığından ayrılması bulunuyor. Bali yaklaşık 15 yıldır İş Bankası Grubu’nun en görünür ve etkili yöneticilerinden biriydi. Önce İş Bankası Genel Müdürü, ardından Şişecam Yönetim Kurulu Başkanı olarak grubun stratejik kararlarında önemli roller üstlendi.

Bu nedenle 7 Ağustos 2026 tarihi İş Bankası Grubu açısından sembolik bir tarih olarak kayda geçebilir. Fakat “Bali dönemi tamamen sona erdi” sonucuna varmak için yalnızca isim değişikliğine bakmak yeterli değil. Asıl belirleyici olan bundan sonra alınacak kararlar olacak.

Yeni yönetim; iştirak portföyünde değişikliğe giderse, gayrimenkul satışlarını hızlandırırsa, sermaye dağılımını yeniden düzenlerse, Şişecam’ın yatırım politikasını değiştirirse, bankanın kredi ve büyüme stratejisinde farklılaşmaya giderse, o zaman gerçek anlamda yeni bir İş Bankası döneminden söz etmek mümkün olacak.

Asıl soru: Neden şimdi?

İş Bankası’nın 102 yıllık tarihinde yönetim değişiklikleri her zaman önemlidir.

Ancak bu değişiklik farklı. Çünkü aynı anda hem bankanın hem de grubun en büyük sanayi şirketinin tepesinde değişim yaşanıyor.

Üstelik bu değişim; bankacılık sektöründe reel kârlılığın tartışıldığı, yüksek faizlerin reel sektörü zorladığı, kredi risklerinin arttığı, Şişecam’ın büyük yatırımlarının geri dönüşünün yakından izlendiği ve grup varlıklarının daha etkin kullanılması gerektiğinin tartışıldığı bir döneme denk geliyor.

Bu nedenle 7 Ağustos kararlarını sadece iki yöneticinin koltuk değiştirmesi şeklinde okumak eksik kalacaktır.

İş Bankası Grubu’nda sermaye verimliliği, kârlılık ve iştirak yönetiminin yeniden şekilleneceği yeni bir dönemin işareti olabilir.

Ve belki de önümüzdeki dönemde cevap aranması gereken en önemli soru şu: Adnan Bali sonrası İş Bankası Grubu aynı stratejiyle yeni isimler tarafından mı yönetilecek, yoksa yeni isimlerle birlikte strateji de değişecek mi?

Bunun cevabını atamalar değil, önümüzdeki 12–24 ayda alınacak yatırım, iştirak, kredi, gayrimenkul ve sermaye dağılımı kararları verecek.

Bankavitrini.com | Haber Analiz

 

34 yaşındaki Salah’a milyonlarca euro vermek Türk futboluna ne kazandıracak?

Türkiye ekonomisi döviz kaynaklarını korumaya çalışıyor. Merkez Bankası yabancı para kredilerindeki büyümeyi sınırlıyor, sanayi şirketleri yatırım ve işletme sermayesi finansmanına ulaşmakta zorlanıyor.

Ama aynı Türkiye’de futbol kulüpleri, milyonlarca euroluk bonservis ve yıllık ücretlerle yabancı futbolcu transfer etmeye devam ediyor.

Son örnek: Mohamed Salah.

34 yaşındaki Mısırlı yıldızın Trabzonspor ile iki yıllık sözleşme imzaladığı ve yıllık 17 milyon euro kazanacağı açıklandı. Reuters’ın haberine göre Salah ayrıca kendi adına satılan ürünlerden yüzde 20 pay ve performans bonusları alacak.

Bonservisinin olmaması ilk bakışta transferi cazip gösteriyor.

Fakat sadece garanti ücret üzerinden bakıldığında iki yılda: 17 milyon euro × 2 yıl = 34 milyon euro.

Bonuslar, menajerlik giderleri, imaj ve ticari haklar gibi diğer unsurlar eklendiğinde ekonomik yük daha da büyüyebilir.

Asıl soru şu: Türkiye’nin bu büyüklükte dövizi 34 yaşındaki bir futbolcuya aktarmasının ekonomik ve sportif karşılığı nedir?

Sanayiciye döviz freni, futbolcuya milyonlarca euro

Konuyu yalnızca futbol üzerinden değerlendirmek eksik olur.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 31 Ocak 2026’da yabancı para kredilerindeki sekiz haftalık büyüme sınırını yüzde 1’den yüzde 0,5’e düşürdü.

Gerekçe açıklandı: Sıkı parasal duruşun desteklenmesi ve makrofinansal istikrarın güçlendirilmesi.

Yani Türkiye ekonomik program gereği döviz kredilerinin büyümesini bile sınırlıyor.

Sanayici makine alacak. Hammadde ithal edecek. İhracat yapacak. Üretim kapasitesini artıracak. İstihdam yaratacak. Ama döviz finansmanına erişimi sınırlandırılıyor.

Diğer tarafta futbol ekonomisi onlarca milyon euroluk transferleri konuşuyor.

Burada hukuken birbirinden farklı iki alan bulunduğu ve futbol kulüplerinin transfer harcamalarının TCMB’nin kredi düzenlemeleriyle doğrudan aynı mekanizma olmadığı elbette unutulmamalı. Ancak ülkenin kaynak tahsisi açısından ortaya çıkan çelişkiyi tartışmak zorundayız.

Bir ülkede döviz kıtsa, dövizin nereye harcandığı da ekonomik bir meseledir.

Salah tartışması futbolcunun büyüklüğüyle ilgili değil

Mohamed Salah’ın dünya futbol tarihindeki yerini tartışmaya gerek yok. Liverpool formasıyla yüzlerce maça çıkmış, Premier League ve Şampiyonlar Ligi kazanmış bir dünya yıldızından söz ediyoruz.

Ancak transfer kararlarında geçmiş başarıların değil, gelecekte üretilecek performansın satın alınması gerekir. Salah artık 34 yaşında. Reuters da Trabzonspor’a gelişinden önce Liverpool’daki performansında düşüş yaşandığını aktarıyor.

İşte Türkiye’deki kulüplerin yıllardır yaptığı temel hata burada: Futbolcunun geleceğine değil geçmişine para ödüyoruz.

Avrupa kulüpleri futbolcunun fiziksel zirvesini kullandıktan sonra oyuncuyu elden çıkarıyor. Türk kulüpleri ise çoğu zaman aynı oyuncuyu kariyerinin son bölümünde, Avrupa’da alamayacağı ücretleri teklif ederek transfer ediyor.

Sonra buna “yıldız transferi” diyoruz.

Oysa finans terminolojisiyle bakarsanız soru farklıdır: Satın aldığınız varlığın gelecekte yaratacağı nakit akımı ve yeniden satış değeri nedir?

Salah’ın iki yıllık maliyeti bize kaç futbolcu yetiştirirdi?

Sadece 34 milyon euroluk garanti ücret üzerinden düşünelim.

Bu para; altyapı tesislerine, scouting sistemlerine, genç oyuncu akademilerine, spor bilimi merkezlerine, performans laboratuvarlarına, antrenör eğitimlerine ve genç futbolcuların gelişimine ayrılsa Türk futbolunda nasıl bir değer yaratırdı?

Bir futbolcu iki yıl sonra 36 yaşına geldiğinde ekonomik değeri büyük ölçüde tükenmiş olabilir. Fakat aynı para ile yetiştirilen 18-22 yaşındaki futbolcular gelecekte Avrupa’ya satılarak ülkeye döviz kazandırabilir.

İşte transfer politikasındaki temel problem budur: Türkiye döviz kazandırabilecek futbolcular yetiştirmek yerine döviz tüketen futbolcular ithal ediyor.

Sorun sadece Salah değil

Türk futbolunda son yıllarda transfer rakamları inanılmaz seviyelere çıktı.

Galatasaray’ın Victor Osimhen transferinde Napoli’ye net 75 milyon euro bonservis ödenmesi kararlaştırıldı.

Futbolcuyla dört yıllık sözleşme imzalandı.

KAP açıklamasına göre Osimhen‘e sezon başına; 15 milyon euro garanti ücret, 1 milyon euro sadakat primi, 5 milyon euro imaj hakkı ödenecek.

Yani yıllık paket yaklaşık 21 milyon euro seviyesinde. Dört yıllık oyuncu ödemesi: 84 milyon euro. Bonservis: 75 milyon euro.

Kabaca toplam: 159 milyon euro.

Üstelik sonraki satıştan elde edilecek kârın yüzde 10’u Napoli’ye verilecek. Osimhen 26 yaşında olduğu için Salah’tan farklı olarak ciddi sportif performans ve yeniden satış değeri yaratma potansiyeline sahip. Fakat 159 milyon euroluk ekonomik taahhüt yine de Türkiye futbol ekonomisinin gelir kapasitesiyle birlikte değerlendirilmelidir.

Sane örneği: Bonservis yok ama gerçekten bedava mı?

Leroy Sane transferinde Galatasaray bonservis ödemedi.

Bu nedenle transfer kamuoyuna “bedelsiz transfer” şeklinde yansıdı. Fakat bedelsiz transfer, maliyetsiz transfer değildir.

KAP açıklamasına göre Sane’ye üç sezon boyunca her sezon; 9 milyon euro garanti ücret + 3 milyon euro sadakat primi ödenecek.

Toplam: 36 milyon euro.

Dolayısıyla futbol ekonomisinde artık yalnızca bonservise bakmak yanıltıcıdır.

Doğru hesaplama: Bonservis + maaş + imza parası + menajerlik + sadakat primi + imaj hakkı + bonuslar + finansman maliyeti

üzerinden yapılmalıdır.

Beşiktaş’ta Abraham: 13 milyon euro bonservis

Beşiktaş’ın Tammy Abraham transferinde de sözleşmedeki şartların gerçekleşmesinin ardından satın alma hükmü devreye girdi.

KAP açıklamasına göre Roma’ya 13 milyon euro transfer bedeli ödenmesi gerekiyor. Tek tek bakıldığında her transfer için sportif gerekçeler bulunabilir. Ancak Türkiye’nin büyük kulüplerinin toplam transfer yükümlülükleri birlikte değerlendirildiğinde çok daha önemli bir tablo ortaya çıkıyor:

Türk futbolu giderek daha fazla döviz tüketen bir sektöre dönüşüyor.

Fenerbahçe’de Ederson örneği: 32 yaşındaki kaleciye yıllık 11 milyon euro

Meseleyi yalnızca Galatasaray, Beşiktaş veya Salah üzerinden tartışmak doğru olmaz. Fenerbahçe’nin transfer politikası da aynı maliyet-fayda analizine tabi tutulmalı.

En dikkat çekici örneklerden biri Ederson.

Fenerbahçe, Manchester City’den transfer ettiği Brezilyalı kaleciyle 3+1 yıllık sözleşme imzaladı. Kulübün KAP açıklamasına göre Ederson’a 2025-2026 sezonundan itibaren her sezon net 11 milyon euro ödenmesi kararlaştırıldı.

Transfer gerçekleştiğinde Ederson 32 yaşındaydı.

Sadece garanti ücret üzerinden ilk üç sezonun maliyeti: 11 milyon € × 3 yıl = 33 milyon euro.

Buna bonservis bedeli de ekleniyor. İngiliz basınına dayanan Reuters haberinde transfer bedelinin yaklaşık 12 milyon sterlin olduğu belirtilmişti.

Dolayısıyla menajerlik ücretleri, bonuslar ve diğer yan maliyetler hesaba katılmadan bile Ederson’un Fenerbahçe’ye toplam ekonomik yükünün oldukça yüksek olduğu görülüyor.

Elbette Ederson sıradan bir kaleci değil.

Manchester City ile altı Premier League ve bir Şampiyonlar Ligi şampiyonluğu dahil çok sayıda kupa kazandı. Dünya futbolunun önemli kalecilerinden biri.

Fakat bizim sorduğumuz soru futbolcunun kariyerinin ne kadar büyük olduğu değil:

Fenerbahçe 32 yaşındaki bir kaleciye yaptığı bu döviz yatırımından ne kadar ekonomik değer üretebilecek?

Çünkü üç yıllık sözleşmenin sonunda Ederson yaklaşık 35 yaşında olacak.

Bu durumda yeniden satış değerinin ne olacağı ayrıca hesaplanmak zorunda.

İşte Türk futbolunun temel problemi burada ortaya çıkıyor:

Avrupa kulüpleri futbolcunun en verimli yıllarından yararlanıyor; Türk kulüpleri ise bazen oyuncunun kariyerinin son bölümüne çok yüksek ücretler ödüyor.

Dört büyüklerin tamamı aynı ekonomik teste girmeli

Bu nedenle mesele Galatasaray’ın Osimhen’i, Fenerbahçe’nin Ederson’u, Beşiktaş’ın Abraham’ı veya başka bir kulübün pahalı yıldızı değildir.

Mesele Türk futbolunun transfer ekonomisi modelidir.

Galatasaray Osimhen için hesap vermeli.

Fenerbahçe Ederson için hesap vermeli.

Beşiktaş Abraham için hesap vermeli.

Trabzonspor Salah için hesap vermeli.

Aynı standart bütün kulüplere uygulanmalı.

Çünkü kulüp renkleri değişse de kullanılan para aynı: EURO /USD.

Türkiye’nin ihtiyacı da aynı: Döviz kazandıran bir futbol ekonomisi.

Asıl ölçülmesi gereken: Transfer yatırımının geri dönüşü

Bir sanayi şirketi 30 milyon euroluk yatırım yapmak istediğinde banka ve yatırım komitesi ne sorar?

Yatırımın geri dönüş süresi nedir?

Ne kadar EBITDA yaratacak?

Kaç yılda kendisini amorti edecek?

İhracata katkısı ne olacak?

Nakit akımı nasıl?

Borç servis kapasitesi yeterli mi?

Fakat futbol kulüplerinde milyonlarca euroluk transferlerde çoğu zaman aynı yatırım disiplini görülmüyor.

Başkan istiyor. Teknik direktör istiyor. Taraftar sosyal medyada baskı yapıyor. Rakip yıldız aldıysa diğer kulüp de yıldız almak zorunda hissediyor.

Sonuçta ekonomik rasyonalitenin yerini transfer rekabeti alıyor.

“Forma satar, parasını çıkarır” efsanesi

Yüksek maliyetli transferlerde en fazla kullanılan savunmalardan biri: “Forma satışından parasını çıkarır”. Bu söylemin ciddi finansal hesapla test edilmesi gerekiyor.

Örneğin Salah’ın yalnızca iki yıllık 34 milyon euroluk garanti ücretini forma satışından çıkarmak istediğinizi düşünelim.

Formanın satış fiyatının tamamı kulübün kârı değildir. Üretici payı vardır. Dağıtım gideri vardır. Vergiler vardır. Perakende maliyetleri vardır. Lisans anlaşmaları vardır.

Üstelik Salah anlaşmasında oyuncunun kendi adına satılan ürünlerden yüzde 20 pay alacağı bildiriliyor. Dolayısıyla “bir milyon forma satar, parasını çıkarır” hesabı gerçek bir fizibilite değildir.

Bir futbolcunun maliyet-fayda analizi nasıl yapılmalı?

Transfer öncesinde kulüplerin kamuoyuna açıklamadığı fakat kendi yönetimlerinde mutlaka hesaplaması gereken bir Transfer Yatırım Getirisi – Transfer ROI modeli oluşturulmalı.

Örneğin 30 milyon euroluk futbolcunun sağlayacağı gelir tahmin edilmelidir: Şampiyonlar Ligi gelirine katkısı, lig şampiyonluğu ihtimaline etkisi, yayın gelirleri, sponsorluk, forma ve lisanslı ürün gelirleri, maç günü gelirleri, sosyal medya ve marka değeri, gelecekteki satış değeri.

Bunların toplamı oyuncunun toplam maliyetinden yüksek değilse ekonomik açıdan yatırım tartışmalıdır.

34 yaşındaki futbolcuda en büyük problem: Yeniden satış değeri

25 yaşındaki futbolcuya 20 milyon euro verdiğinizde üç yıl sonra 30 milyon euroya satabilirsiniz.

Böylece Türkiye’ye net döviz girişi sağlayabilirsiniz. 34 yaşındaki futbolcuya ise yüksek maaş ödediğinizde sözleşme sonunda oyuncu 36 yaşında olacaktır.

Yeniden satış değeri çoğu durumda yok denecek kadar azalır. Yani ödediğiniz dövizin önemli bölümü ülkeden çıkar ve geri dönmez.

Ekonomik açıdan fark budur. Genç futbolcu yatırım olabilir; kariyerinin sonundaki yüksek maaşlı futbolcu çoğunlukla tüketim harcamasıdır.

Türk futboluna 25 yaş sınırı mı gelmeli?

Burada radikal fakat tartışılması gereken bir öneri ortaya konulabilir: 25 yaş üzerindeki yabancı futbolcu transferlerine ciddi sınırlama getirilmeli.

Tam yasak yerine daha uygulanabilir bir model de oluşturulabilir. Örneğin kadrodaki yabancıların büyük çoğunluğunun 25 yaş altında olması zorunlu hale getirilebilir. 30 yaş üzerindeki yabancılar için çok sınırlı kontenjan bırakılabilir. Böylece kulüpler “isim” değil “potansiyel” satın almaya yönlendirilir.

TFF’nin 2026-27 düzenlemesinde 14 yabancı futbolcunun 10’u için yaş kriteri bulunmuyor; 14 yabancının tamamının kullanılması halinde en az dördünün 1 Ocak 2003 veya sonrasında doğmuş olması gerekiyor. Bu yaklaşım doğru yönde atılmış bir adım olsa da yeterli değil.

Çünkü sistem hâlâ kadronun önemli bölümünün yüksek yaş ve yüksek ücretli yabancılardan oluşturulmasına izin veriyor.

Türkiye’nin modeli Portekiz olmalı

Türk futbolunun ekonomik modeli şu olmamalı: Avrupa’dan yıldız al → yüksek maaş öde → 3 yıl oynat → bedelsiz gönder.

Model şu olmalı: Genç bul → geliştir → oynat → Avrupa’ya sat → döviz kazan → yeniden yatırım yap.

Kulüplerin scouting departmanlarının görevi 34 yaşındaki Mohamed Salah’ı keşfetmek değildir. Salah’ı zaten dünya tanıyor.

Başarılı scouting sistemi, Salah’ın 34 yaşındaki halini değil, geleceğin Salah’ını 18-21 yaşındayken bulabilmektir.

Türk gençleri neden kulübede?

Milyonlarca euro verilen yabancı futbolcunun oynatılması için yönetim üzerinde doğal bir baskı oluşur. Çünkü 10 milyon euro yıllık ücret ödediğiniz futbolcuyu kulübede oturtamazsınız.

Sonuç?

19 yaşındaki Türk futbolcunun önüne 32-34 yaşındaki yabancı futbolcu geçiyor. Genç oyuncu maç oynamıyor. Gelişemiyor. Milli takımın oyuncu havuzu daralıyor. Avrupa’ya futbolcu satma kapasitesi azalıyor. Sonra Türk kulüpleri tekrar yabancı futbolcu satın almak zorunda kalıyor.

Böylece sistem kendi kendisini besleyen bir döngü oluşturuyor: Yabancı al → gence forma verme → genç gelişmesin → yerli oyuncu çıkmasın → tekrar yabancı al.

Transfer politikası aynı zamanda cari açık meselesidir

Futbol ekonomisini Türkiye ekonomisinden bağımsız düşünemeyiz. Bir kulüp yabancı futbolcuya euro ödediğinde sonuçta Türkiye’den yurtdışına döviz transfer edilir.

Buna karşılık Türk futbolcusu Avrupa’ya satıldığında ülkeye döviz girer.Bu nedenle Türk futbolunun uzun vadeli hedeflerinden biri: Net futbolcu ihracatçısı olmak olmalıdır.

Türkiye’nin nüfusu, futbol kültürü ve genç insan kaynağı bunu gerçekleştirebilecek büyüklüktedir. Fakat bunun için kulüplerin başarı tanımını değiştirmek gerekiyor. Başarı yalnızca sezon sonunda kupa kaldırmak değildir.

Başarı aynı zamanda: 20 yaşındaki oyuncuyu 2 milyon euro maliyetle yetiştirip 25 milyon euroya satabilmektir.

UEFA da artık maliyet kontrolüne bakıyor

Bu konu yalnızca Türkiye’nin tartışması değil.

UEFA’nın finansal sürdürülebilirlik sisteminin üç temel ayağı bulunuyor: Ödeme gücü, finansal istikrar ve maliyet kontrolü.

UEFA 2025-26 sezonuna ilişkin incelemelerinde finansal sürdürülebilirlik kurallarını ihlal eden 14 kulübe yaptırım uygulandığını açıkladı. Dolayısıyla Avrupa futbolunun yönü sınırsız harcamaya değil, gelirle uyumlu harcamaya gidiyor.

Türkiye’nin de aynı disipline geçmesi gerekiyor.

Her transfer için “ekonomik pasaport” hazırlanmalı

TFF çok daha radikal bir sistem kurabilir. 5 milyon euro üzerindeki her yabancı transferinde kulüp bir Transfer Ekonomik Etki Raporu hazırlamalı.

Raporda şu hesaplar bulunmalı: Oyuncunun toplam sözleşme maliyeti, beklenen sportif katkısı, yaşa bağlı performans riski, sakatlık riski, yeniden satış değeri, beklenen ticari gelir, Avrupa kupaları gelirine muhtemel katkısı, yerli oyuncuların oynama süresine etkisi, kulübün gelirlerine oranı, döviz yükümlülüğüne etkisi.

Böylece “Başkan istedi, taraftar istedi, transfer edildi” dönemi kapanmalı.

25 yaş altı transfer teşvik edilmeli

Türk futbolunun yabancı oyuncuya ihtiyacı vardır.

Problem yabancı futbolcu değildir.

Problem: Yaşlı + pahalı + yeniden satış değeri olmayan yabancı futbolcu modelidir.

Türkiye dünyanın en iyi genç futbolcularını bulup geliştiren liglerden biri olabilir. Afrika, Balkanlar, Kafkasya, Orta Asya, Güney Amerika ve Avrupa’nın alt liglerinden 18-23 yaşındaki yetenekler Türkiye’ye getirilebilir. Türkiye onlar için Avrupa’nın beş büyük ligine geçiş ligi olabilir.

Bu model hem sportif kaliteyi artırır hem ülkeye döviz kazandırır.

Salah transferi aslında bir zihniyet tartışması

Mesele Salah’ın iyi futbolcu olup olmadığı değildir.

Mesele 34 yaşındaki bir futbolcuya iki yılda en az 34 milyon euro garanti ücret ödeyebilen futbol ekonomisinin, aynı kaynağı genç futbolcu yetiştirmek için neden oluşturamadığıdır.

Türkiye’nin sanayicisi döviz kredisi bulmakta zorlanırken futbol ekonomisinin milyonlarca euroluk transfer yarışına girmesi doğal olarak sorgulanacaktır.

Üstelik sanayiye verilen döviz; makineye, fabrikaya, üretime, ihracata, istihdama dönüşebilir. 34-35 yaşındaki futbolcuya verilen döviz ise sözleşme sona erdiğinde çoğu zaman Türkiye’de kalıcı bir ekonomik varlık bırakmaz.

Türkiye futbolcu ithal eden değil futbolcu ihraç eden ülke olmalı

Türk futbolunun artık temel stratejik kararını vermesi gerekiyor. Avrupa’nın kariyerinin sonuna gelmiş yıldızlarının yüksek maaşlarla son durağı mı olacağız?

Yoksa genç futbolcuların yetiştiği, değer kazandığı ve Avrupa’ya ihraç edildiği bir futbol ekonomisi mi kuracağız?

Salah büyük futbolcudur. Osimhen büyük futbolcudur. Sane büyük futbolcudur.

Ancak ekonomi isimlerle değil rakamlarla yönetilir. Her transferde sorulması gereken soru aynıdır: Kaç euro ödüyoruz ve karşılığında Türkiye’ye kaç euro değer bırakıyoruz?

Bu sorunun cevabı verilemiyorsa transfer sportif açıdan heyecan verici olsa bile ekonomik açıdan yatırım değildir.Türkiye’nin artık Avrupa’nın yaşlanan yıldızlarının emeklilik ikramiyesini ödeyen lig olmaktan çıkması gerekiyor.

Öneri: Yeni yabancı futbolcu modeli

25 yaş altı: Serbest ve teşvikli

26-29 yaş: Sınırlı kontenjan

30 yaş ve üzeri: Takım başına maksimum 1-2 futbolcu

21 yaş altı Türk futbolcu: Kadro ve oynama süresi zorunluluğu

5 milyon euro üzerindeki yabancı transferi: Transfer Ekonomik Etki Raporu

Altyapı harcamaları: Kulüp bütçesinin belirli oranının altında olamamalı

Temel hedef: Türkiye’nin futbol transferinde net döviz ihracatçısı hale gelmesi

Çünkü Türkiye’nin ihtiyacı daha fazla yıldız ithal etmek değil; kendi yıldızlarını üretmek ve dünyaya satmaktır.

Erol TAŞDELEN – Ekonomist  bankavitrini.com