Faizler düştü konut alanlar nasıl zarar etti? Usta analist Erol Taşdelen, faizler düştü diye konut alan vatandaşın nasıl zarar ettiğini rakamlarla açıkladı.
Faizler düştü konut alanlar nasıl zarar etti? Usta analist Erol Taşdelen, faizler düştü diye konut alan vatandaşın nasıl zarar ettiğini rakamlarla açıkladı.
Konutta faiz dopingi nereye kadar Faiz oranlarının düşmesi ile birlikte konut sektöründe de gözle görülür hareketlenme yaşandı. Yarım kalan inşaatlarda tamamlanma telaşı yaşanırken, konut proje reklamları kendini gösterir oldu. Diğer taraftan piyasa okur yazarlığı olmayan vatandaş farkında değil ama konut fiyatlarının talebe bağlı olarak yapay olarak artması, konutta faiz avantajını da ortadan kaldırmış durumda. Konut kredileri doping etkisi yaptı Piyasa Faiz oranlarının düşerek enflasyonun altına inmesi tasarruf sahiplerinin negatif faiz ile tanışmasına neden olurken, ister istemez vatandaş parasının değerini korumak için arayış içine girdi. Bir kısım tasarruf sahipleri yabancıların çıkmaya çalıştığı Borsa’ya yönelirken diğer bir kesim de ellerindeki parayı kredi ile tamamlayıp konut almaya yöneldi. Konut Kredisi ne kadar arttı Haziran başına kadar 210 milyar TL düzeyinde giden Konut Kredi hacmi Haziran sonunda 19 milyar TL artarak 230,8 milyar TL düzeyine ulaşırken, 3 Temmuz itibarıyla son haftada 8 milyar TL daha artış yaparak 239 milyar TL düzeyine ulaştı.
Konut kredilerindeki bu artışa rağmen konut sayısındaki arz fazlalığı henüz konut stoklarının kabul edilebilir düzeye inmesini sağlamadı kullandırılan kredilerin çoğunun müteahhitlerin yıllardır biriken banka borçlarına gittiği, dolayısı ile sektörde yeterli gelir sağlayacak düzeye ulaşmadığı uzmanların ortak görüşü haline gelirken yine de mevcut durumun sektöre bir nefes aldırdığını konusunda bir kanaat oluşmuş durumda.
Konut fiyatları faiz avantajını ortadan kaldırdı Faiz oranlarının düşmesine rağmen konut fiyatlarındaki yapay artış konut alıcıları mutlu etmezken faiz oranının düşüklüğü diğer taraftan da “sürü psikolojisi” yaratmaya başlaması nedeni ile düşük faiz oranı ile konut aldığını düşünen çoğu alıcılar konut fiyatlarının artması nedeni ile reel de konutu daha yüksek maliyet ile almasına neden oldu. Konut fiyatlarının % 10-30 aralığında artması faiz oranlarındaki avantajı ortadan kaldırması sonucu önümüzdeki aylarda gerek Covid-19 pandemi sürecindeki belirsizlik; gerekse piyasalardaki sıkışma nedeni ile mevcut hareketliliğin aynı hızla devam etmesi önünde en önemli engel olarak görülüyorken bu yöndeki kaygıları da artırır hale geldi. Bu nedenle zaman ile konut fiyat, banka faiz oranı dengesinin oturması kendini göstermesi sürpriz olmayacak. Faizler düştü konut alanlar nasıl zarar etti Yukarıda anlattığımız olayı somut olarak örnekleyelim. Konut alacaksınız ve elinizde 250.000.-TL var. Nisan ayında 500.000.-TL’ye bulduğunuz bir evi 250.000.-TL de 10 yıl vadeli konut kredi kullanıp alsaydınız ( ki o dönemde faizler %0,91 idi ) bankaya konut kredisi için faiz dahil 411.892.-TL ödeyecektiniz ödediğiniz 250.000.-TL peşinat ile birlikte cebinizden toplamda 661.892.-TL çıkacaktı.
Faizler düşecek diye beklediğinizde satıcı evi Haziranda 550.000.-TL’ye çıkardığında bu sefer almak için 300.000.-TL konut kredisi kullanmak zorunda kalacağınızdan bankaya 430.715.-TL ödeyeceğinizden cebinizden 680.715.-TL çıkmış olacak. Temmuz ayını beklediniz satıcı evi 600.000.-TL’ye yükseltti siz 350.000.-TL konut kredisi kullanacağınız için size toplam maliyeti 752.501.-TL olacak. Kısaca, “zamanında aldın aldın bu saatten sonra; faiz oranına değil cebinizden çıkana bakın; bu şişirme fiyatlar ile bir kez daha düşünün” derim. Erol TAŞDELEN Ekonomist, Siyaset Bilimci tasdelen34@gmail.com
“KAPLUMBAĞA TERBİYECİSİ” felsefesi iş hayatına son derece anlamlı şekilde uyarlanabilir. Özellikle liderlik, sabır, değişim yönetimi ve insan kaynakları perspektifinden ele alındığında önemli dersler sunar.
Kaplumbağa Terbiyecisi Felsefesinin İş Hayatına Uyarlanması
1. Sabır ve Zamana Saygı
Anlamı: Osman Hamdi Bey’in bu eserindeki kaplumbağalar değişime dirençli, yavaş hareket eden varlıkları temsil eder. Terbiyeci ise sabırla onları eğitmeye çalışır.
İş Hayatında Yansıması: Değişim her zaman hızlı olmaz. Kurum kültürünü, çalışan alışkanlıklarını veya müşteri davranışlarını değiştirmek zaman alır. Sabırlı liderler uzun vadede daha başarılı olur.
2. Liderlikte Dayanıklılık
Kaplumbağalar gibi çalışanların da her bireysel direnci vardır. Lider, bu direnci anlamalı ve uygun yöntemlerle yönlendirmelidir.
Hızlı sonuç alamayınca vazgeçen yöneticiler, potansiyel başarıları kaçırabilir.
3. Yavaş ama İstikrarlı İlerleme
Yorum: Kaplumbağanın doğası gereği yavaş ama kararlı hareket etmesi, iş dünyasında kısa vadeli zaferler yerine uzun vadeli başarıların daha kalıcı olduğunu hatırlatır.
Örnek: Sabırla markasını büyüten, çalışanını geliştiren ve kurumsal hafızayı koruyan şirketler uzun ömürlüdür.
4. İletişim ve Empati
Kaplumbağalara bağırarak ya da zorlayarak değil, uygun yöntem ve sabırla yaklaşılır.
İş yerinde de çalışanların gelişmesi, doğru iletişim teknikleriyle mümkündür. Emir-komuta zinciri değil, rehberlik eden liderlik etkili olur.
5. Sembolizm: Değişime Direnç
Kaplumbağa burada aslında insan doğasındaki değişime karşı direnci sembolize eder. Terbiyeci de bir “değişim lideri”dir.
Kurum içi dönüşüm projelerinde, bu direncin doğallığı kabul edilmeli, adım adım aşılmalıdır.
Küresel ekonomide borç stoku rekor seviyelere ulaşmışken, gelişmekte olan ülkeler için “borç yönetimi” artık yalnızca mali bir konu değil, doğrudan egemenlik meselesine dönüşmüştür. Türkiye de bu çerçevede, bir yandan borç baskısı altında kalırken, diğer yandan IMF’siz çözüm yolları aramaktadır.
Türkiye’nin Borç Yönetimi Stratejileri
➤ İç/Dış Borç Dengesi:
Türkiye’nin kamu borcunun yaklaşık %40’ı dış borçlardan oluşuyor. Bu durum kur riskini sürekli gündemde tutarken, iç borçlanmada faiz baskısı ciddi bütçe yükü yaratıyor.
➤ TCMB ve Maliye Politikaları:
Ortalama Vade Uzatma: Yeniden borçlanma riskini azaltmak için süre uzatımı hedefleniyor.
Kur Riski Azaltımı: Dış borç oranı düşürülmeye çalışılıyor.
KKM ve Liralaşma Stratejisi: TL’ye dönüş teşvik edilerek dolarizasyon azaltılmak isteniyor.
➤ Temel Riskler:
Yüksek faiz yükü → Borç servis maliyetleri artıyor.
Kısa vadeli dış borç oranı yüksek → Kur şoklarında kırılganlık artıyor.
Reform eksikliği → Yapısal dönüşüm yavaş kalıyor.
IMF’siz Borç Krizi Çıkışı Mümkün mü?
Alternatif Stratejiler:
Strateji
Açıklama
Borç Yeniden Yapılandırması
Vade uzatma, faiz indirimi veya swap anlaşmalarıyla borç servisi hafifletilebilir.
Gelir Artırıcı Reformlar
Kayıt dışının azaltılması, etkin vergi toplama ve sadeleştirilmiş kamu harcamaları ile bütçe dengelenebilir.
Yatırıma Dayalı Kredi Politikası
Tüketim yerine sanayi ve ihracat odaklı kredi genişlemesi sağlanmalı.
Döviz Harcamasını Azaltma
Lüks ithalatın kısıtlanması, yerli üretimle ikame politikaları öne çıkarılmalı.
Güven ve Saydamlık Reformları
Bağımsız kurumlar, öngörülebilir politika ve yolsuzlukla mücadeleye dayalı yapı kurulmalı.
IMF’ye muhtaç olmadan borç krizinden çıkmak mümkündür. Ancak bu, ciddi bir politika kararlılığı, şeffaflık, yapısal reform ve toplumsal güven gerektirir. Türkiye’nin potansiyeli bu yönde vardır; önemli olan “doğru yoldan sapmadan” stratejik ilerlemeyi sürdürebilmektir.
Türkiye Özelinde Borç Krizi Riski (2024 İtibarıyla)
Türkiye’nin Borç Görünümü:
Borç Türü
2023 Sonu Değeri
GSYH’ye Oranı
Not
Kamu Borcu
~5,5 trilyon TL
%40 civarı
AB kriterlerine göre düşük ama artış hızı yüksek
Özel Sektör Dış Borcu
~160 milyar USD
Yüksek kur riski taşıyor
Bankalar ve reel sektör etkileniyor
Hanehalkı Borcu
GSYH’ye göre düşük
Ama faiz artışlarıyla kırılganlaştı
Toplam Dış Borç
~475 milyar USD
GSYH’nin %45-50’si
Kırılganlık göstergesi
Türkiye özelinde ve tarihsel örneklerle Borç Krizleri
Risk Faktörleri:
Kur Riski: Dolar/TL arttıkça dış borç çevrim maliyeti ağırlaşıyor.
Faiz Riski: TCMB faiz artışları → kredi faizlerini yukarı çekti → hanehalkı ve reel sektör borç baskısı arttı.
Enflasyon: Gerçek borç yükünü artırıyor, şirketlerin nakit akışlarını bozuyor.
Türkiye’nin Kırılganlık Alanları:
Kısa vadeli dış borç oranı yüksek (çoğunlukla 1 yıl içinde çevrilmesi gereken borç).
Dış ticaret açığı kronikleşmiş durumda.
İhracatçı şirketler yüksek maliyet + düşük kur getirisi ile sıkışmış durumda.
Kamu maliyesi baskı altında: Artan faiz yükü ve bütçe açıkları (2024 bütçesi -2,6 trilyon TL açık).
Türkiye Özelinde Borç Krizi Riski (2024 İtibarıyla)
Türkiye’nin Borç Görünümü:
Borç Türü
2023 Sonu Değeri
GSYH’ye Oranı
Not
Kamu Borcu
~5,5 trilyon TL
%40 civarı
AB kriterlerine göre düşük ama artış hızı yüksek
Özel Sektör Dış Borcu
~160 milyar USD
Yüksek kur riski taşıyor
Bankalar ve reel sektör etkileniyor
Hanehalkı Borcu
GSYH’ye göre düşük
Ama faiz artışlarıyla kırılganlaştı
Toplam Dış Borç
~475 milyar USD
GSYH’nin %45-50’si
Kırılganlık göstergesi
1980’ler Latin Amerika Borç Krizi:
ABD’nin faiz artırımları sonrası Meksika, Brezilya gibi ülkeler dış borçlarını çeviremedi.
IMF reçeteleri (kemer sıkma, özelleştirme) toplumsal krizlere yol açtı.
1997 Asya Krizi:
Tayland, Güney Kore, Endonezya gibi ülkelerde özel sektör dövizle borçlanmıştı.
Kur şokları → borçlar ödenemedi → büyük iflaslar → IMF müdahalesi.
2010 Yunanistan Krizi:
Kamu borcu/GSYH %180’e çıktı.
Euro Bölgesi’nin içindeydi ama kendi para politikası yoktu.
AB + IMF kurtarma paketi → ama sosyal harcamalar kısıldı → derin resesyon.
Küresel borç krizi; sadece ekonomik değil jeopolitik ve sosyal sonuçlar da doğurabilecek bir tehdit haline geldi. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler açısından yüksek dış borç + kur şoku + faiz baskısı birleşimi büyük bir risk. Eğer bu baskılar büyüme sağlayacak üretken yatırımlarla dengelenmezse, kriz kaçınılmaz hale gelebilir.
Türkiye’de talep yoluyla enflasyonu artıran kesimleri anlamak için hanehalkı harcamaları, yatırım eğilimleri, devletin mali politikaları ve finansal sistemdeki sermaye hareketlerine bakmak gerekir. Enflasyonu artıran “talep” esasen satın alma gücüyle harekete geçen toplam harcama düzeyidir. Aşağıda Türkiye’de talep yönlü enflasyona katkı sunan başlıca kesimler açıklanmıştır:
1. Yüksek gelir grubu ve varlık sahipleri
Sebep: Mevduat faizlerinden yüksek getiri elde edenler, kur artışından kazanç sağlayanlar, konut, arsa, lüks tüketim mallarına talep gösteriyor.
Etkisi: Arzın sınırlı olduğu alanlarda (örneğin konut, otomobil) bu kesimin talebi fiyatları yukarı çekiyor.
2. Kur Korumalı Mevduat (KKM) sahipleri
Sebep: Devletten hem faiz hem kur farkı alarak gelir elde eden bu grup, oluşan ekstra kazançla tüketim talebini artırabiliyor.
Etkisi: Tüketim veya yatırım harcamalarında artışa neden olarak talep enflasyonunu körüklüyor.
3. Devletin kendisi (maliye politikası aracılığıyla)
Sebep: Kamu harcamalarının yüksek düzeyde seyretmesi, özellikle seçim dönemlerinde artan sosyal transferler ve altyapı yatırımları.
Etkisi: Devletin talep yaratması piyasadaki genel harcamaları artırır, bu da fiyat artışlarına neden olur.
4. Kredi ile tüketim yapan hanehalkları
Sebep: Uygun faizli tüketici kredileri, kredi kartı harcamalarının yükselmesi.
Etkisi: Krediyle finanse edilen tüketim artışı, özellikle gıda, giyim, dayanıklı tüketim ürünlerinde fiyatları artırabilir.
5. Yüksek kâr marjı hedefleyen firmalar (fiyatlama davranışı)
Sebep: Bazı sektörlerde artan talebi fırsata çevirerek maliyet artışının çok üzerinde fiyat artışına giden firmalar.
Etkisi: Enflasyonist ortamda fiyatlama davranışı talep yönlü baskıyı daha da artırabilir.
6. İthal ürün talebine bağımlı tüketici grubu
Sebep: Elektronik, otomobil, ithal gıda gibi kalemlerde yüksek talep döviz talebini artırır.
Etkisi: Kur artışıyla ithalat maliyeti yükselir, bu da iç fiyatlara yansır.
7. Finansal yatırımcılar / spekülatif hareket eden yatırımcılar
Sebep: TL’den kaçıp altın, döviz, borsa gibi varlıklara yönelen yatırımcılar hem döviz talebi yaratıyor hem de “servet etkisi” ile daha fazla harcama eğiliminde bulunabiliyor.
Etkisi: Bu durum hem kur üzerinden hem de iç talep üzerinden enflasyonu besler.
Talep Enflasyonu olarak sadece Hanehalkını suçlama büyük insafsızlık ya da bilinçli çarpıtma:
Enflasyonu artıran talep dar gelirli kesimden değil, yüksek faiz ve varlık geliri elde edenlerden, kamu harcamalarıyla genişleyen maliye politikasından, KKM sahiplerinden, finansal piyasadaki spekülatif hareketlerden ve krediyle genişleyen tüketimden geliyor. Talep Enflasyonunu sadece Hanehalkı gibi göstermek, hanehalkının alım gücünü düşürerek enflasyona çözüm aramak ve hanehalkını günah keçisi yapmak büyük insafsızlık, büyük hata, halka büyük fatura çıkarılmasıdır. Enflasyon ile mücadele edilecek ise Talep enflasyonu yaratan tüm kesimlerden fedakarlık istenmeli yoksa küfeyi sadece halkın üzerine yüklemek sürdürülebilir bir çözüm değil!